Råteskader i hytte fra 1965 uten kostnadsanslag: delvis medhold (FinKN 2026-839)

Hva saken gjaldt

Boligen var en sommerhytte fra 1965, solgt for 2,925 millioner kroner i august 2024. Selgeren hadde eid hytta siden 1978. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) hadde selgeren krysset av for fukt- og råteskade i noen lafteplanker mot nord, og nevnt små maur.

Tilstandsrapporten ga fem bygningsdeler TG 3 (store eller alvorlige avvik): krypkjelleren, etasjeskillet, ytterveggene, overflatene på veggene og terrassen. Rapporten beskrev fritt vann i krypkjelleren, forhøyede fuktverdier og omfattende råteskader i laftet. Den sa også at ytterligere undersøkelser måtte påregnes. Takstmannen ga bare et anslag på kostnaden for slike undersøkelser, 10 000 til 50 000 kroner per punkt. Han ga ikke anslag for hva det ville koste å utbedre skadene.

Under visningen stakk kjøperne en skrutrekker inn i noen gulvbjelker og fant ingen råte. Etter overtakelsen gikk de grundigere til verks under hytta. Da fant de skader fra råte og midd i over halvparten av bjelkene. Utbedringen ble gjennomført sommeren 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 766 346 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), uten fradrag. Kjøperen hadde satt tilleggsarbeider utenfor kravet. En takstmann kjøperen hentet inn anslo utbedring av bjelkelaget til 450 000 kroner og ytterveggene til 250 000 kroner. Kjøperen viste til at reglene om tilstandsrapport (forskriften § 2-22) krever et anslag på utbedringskostnader, og at det da er en presumsjon (formodning) for at takstmannen svikter. Selgerens takstmann burde dessuten ha sett at skadene var mer omfattende.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente rapporten ga omfattende risikoopplysninger om fukt og skader, at skadeomfanget var for usikkert til å anslå kostnader, og at et sjablonganslag lett kunne blitt feil. Ved et eventuelt ansvar måtte det gjøres et betydelig fradrag, fordi hytta blir i bedre stand enn kjøperen kunne vente.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold og utmålte 200 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente takstmannen ikke hadde fulgt forskriften. Forskriften sier at takstmannen skal gi et anslag på hva det koster å utbedre en bygningsdel med TG 3. Det er en plikt, og det er ikke nok å anslå kostnaden for videre undersøkelser. Brudd på denne plikten gir en presumsjon for takstansvar (avhendingsloven § 3-7), og nemnda så ingen grunn til å se saken annerledes.

Nemnda mente heller ikke at unntaket for ubetydelige forhold (forskriften § 1-5 andre ledd) kunne brukes. Utbedringskostnaden var høy. Det betyr mye for en forbruker om en skade koster 10 000 til 50 000 kroner, eller om det kan påløpe mange hundre tusen. Derfor mente nemnda at mangelen hadde virket inn på kjøpet.

For prisavslaget sluttet nemnda seg til sekretariatet. Utbedringen ga kjøperen nytt bjelkelag, ny isolasjon og nytt panel, og fjernet risikoen som var opplyst ved salget. Det gir en forbedring som kjøperen ikke skal ha betalt for. Nemnda mente 200 000 kroner var forsvarlig, med egenandelen (den delen av tapet kjøperen selv bærer) trukket fra. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med mange TG 3 ikke uten videre stenger for krav. Har takstmannen ikke fulgt forskriftens krav til kostnadsanslag, kan det gi en mangel selv om rapporten beskriver skadene tydelig.

Saken viser også at det store kravet kan bli kraftig redusert. Nyere bygningsdeler og bedre standard etter utbedring fører til fradrag, og resultatet her ble under en tredjedel av kravet.

Kort oppsummert

• Råte i bjelkelag og yttervegger på en hytte fra 1965, der rapporten ga anslag for undersøkelser og ikke for utbedring.
• Nemnda mente takstmannen brøt forskriften og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag av 766 346 kroner, etter fradrag for egenandel.