Badprosjekt i borettslag ikke opplyst: delvis medhold (FinKN 2026-177)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 3-roms andelsleilighet på Østlandet, bygget i 1958 og solgt for 4,2 millioner kroner ved kontrakt i juni 2024. Salgsoppgaven nevnte at borettslaget hadde satt i gang et forprosjekt (en tidlig utredning) for eventuelt å skifte rør og bygge nye bad. Under planlagte tiltak sto det bare at borettslaget var i startfasen av å utbedre soilrør (de store avløpsrørene), uten vedtak og uten valgt metode. Ingenting var sagt om at det ville følge nye baderom med.

Selger hadde krysset av nei på spørsmål om kjennskap til vedtak eller forslag som kunne øke felleskostnadene. Badet i leiligheten var pusset opp i 2014 og fikk i hovedsak TG 1 i tilstandsrapporten. Avløpsrørene av støpejern fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med varsel om at anbefalt brukstid var passert.

Kjøperen overtok i august 2024. Rett etter ble det holdt ekstraordinær generalforsamling, og borettslaget vedtok full rehabilitering av bad, avløpsrør og stigeledninger. Felleskostnadene skulle øke i flere omganger, fordi borettslaget tok opp lån.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 360 000 kroner, med forsinkelsesrenter. Hun mente at det ved salget ble underkommunisert hvor langt prosjektet var kommet. Hun viste til at selger hadde sittet i styret, og at megleren ifølge henne hadde sagt på visning at prosjektet ville berøre henne lite, siden badet var pusset opp.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at forprosjektet var nevnt i salgsoppgaven, og at ingenting var vedtatt da kjøpet ble avtalt. Selskapet mente også at det ikke var dokumentert hva megleren skal ha sagt. Om det ble avslag, måtte det etter selskapets syn tas hensyn til at leiligheten får nytt bad.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte kravet i to. Rørene ga ingen mangel, og kjøperen tok heller ikke opp dette videre. Badene ga derimot en mangel etter § 3-7 og § 3-8 (selgers og meglers plikt til å gi riktige og tilstrekkelige opplysninger).

Tre ting veide tyngst. Selger hadde sittet i styret og hadde vært med på møter der det kom frem at utskifting av rørene ville føre til total renovering av alle bad. Dessuten var det kort før salget lagt frem en presentasjon av forprosjektet for beboerne, med en prosjektkostnad på over 32 millioner kroner. Den ble ikke gitt videre til kjøperen. Og salgsoppgaven fikk det til å se ut som at bare soilrørene var planlagt, ikke at rørene var del av et større bad-prosjekt.

Nemnda mente derfor at opplysningene om badrehabiliteringen var underkommunisert, og at dette kunne ha påvirket avtalen.

Saken endte likevel med delvis medhold. Nemnda mente den ikke hadde forsvarlig grunnlag for å fastsette prisavslaget. Det var uklart hvor mye felleskostnadene ville stige på grunn av badene, utenom rørene. Og prisavslaget må ta hensyn til at leilighetens bad blir nytt, noe som øker verdien. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et nevnt forprosjekt i salgsoppgaven ikke uten videre er nok når selger vet at prosjektet er stort og omfatter mer enn det som står. Særlig når selger selv har vært i styret, forventes det at kjente sammenhenger kommer frem.

Saken viser også at det å ha en mangel og det å få et fastsatt beløp er to ulike spørsmål. Skal borettslagets lån og fremtidige felleskostnader gi et prisavslag, må det være dokumentert hvor mye kostnadene stiger. Et nytt bad trekker avslaget ned.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 360 000 kroner etter at borettslaget vedtok å rehabilitere alle bad kort etter overtakelsen.
• Nemnda mente omfanget var underkommunisert ved salget, og fant en mangel knyttet til badene, men ikke til rørene.
• Kjøperen fikk delvis medhold, fordi nemnda ikke hadde grunnlag for å fastsette beløpet.