Rust og knekk i gulvvarmen i enebolig fra 1984: ikke medhold (FinKN 2026-160)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1984 på Vestlandet. Den ble solgt for 3,6 millioner kroner i 2023 og markedsført som velholdt med normal god standard. Salgsoppgaven opplyste at det var lagt vannbåren varme i flere rom. I egenerklæringen (selgerens skjema om det hun vet om boligen) sto det at det var satt inn en ny varmepumpe til det vannbårne anlegget i 2006, og at styreenhetene var byttet i 2014.

I tilstandsrapporten fikk varmesentralen TG 1, mens den vannbårne varmen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at mer enn halvparten av forventet brukstid var gått. Den sa også at anlegget fungerte på befaringen, men at skader kan oppstå plutselig på eldre anlegg.

Etter overtakelsen merket kjøperen at gulvvarmen i stuen ikke virket som den skulle. Undersøkelser viste store mengder rust, dårlig vannkvalitet og en knekk på en av sløyfene i stuen. Tur og retur var også koblet feil vei. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 23.5.24. Boligen var overtatt 13.11.23, altså omkring seks måneder tidligere.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 80 194 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen pekte særlig på knekken i røret og på at feilen ifølge en fagperson trolig oppsto da anlegget ble installert eller da gulvet i stuen ble skiftet. Ingenting om dette var opplyst ved salget.

Fremtind, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste at det var en mangel. Selskapet viste til risikoopplysningene i salgsdokumentene. Det mente heller ikke at det var holdepunkter for at selgeren eller takstmannen hadde gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom enstemmig til at kravet ikke førte frem, men begrunnet det ulikt.

Flertallet så på alderen og det som var sagt om anlegget. Når alderen på gulvvarmen ikke er oppgitt, må kjøperen regne med at anlegget ble lagt da huset ble bygget. Her var det 39 år gammelt, og takstmannen hadde gitt det TG 2 og advart om at det var over halvveis i levetiden. Da var ikke rust og feil noe kjøperen kunne se på som upåregnelig. Flertallet fant derfor ingen mangel etter § 3-2, som handler om hva kjøperen med rimelighet kan forvente av en bolig av denne typen og alderen.

Flertallet fant heller ikke noe som tydet på at selger eller takstmann hadde gitt feil eller mangelfull informasjon (§ 3-7 og § 3-8). Anlegget fungerte da takstmannen var der, ni måneder før kjøperen klaget. Kjøperen hadde ikke fremlagt noe som ga grunn til en annen vurdering.

Mindretallet, ett medlem, tok ikke stilling til om det var en mangel. Etter mindretallet var det klaget for sent (§ 4-19). Feilen viste seg ved første gangs bruk, og det var mest sannsynlig kort tid etter overtakelsen om høsten. Høyesterett har uttalt at tre måneder er i ytterkanten av hva en kjøper kan vente. Her gikk det mer enn seks måneder.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre installasjon med tydelige forbehold i tilstandsrapporten er vanskelig å få medhold på, selv om feilen er reell. Er alderen ikke oppgitt, legges byggeåret til grunn. Og har rapporten allerede nevnt at anlegget er på hell, regnes en skade som følge av alder som påregnelig.

Saken viser også hvorfor tidspunktet for reklamasjon er viktig. Ett medlem mente at ventetiden alene var nok til at kravet falt bort. Flertallet trengte ikke ta stilling til det, men signalet er at det lønner seg å melde fra kort tid etter at feilen er oppdaget.

Kort oppsummert

• Rust og en knekk i vannbåren gulvvarme i en enebolig fra 1984. Kravet var 80 194 kroner.
• Nemnda ga selskapet medhold, altså ikke medhold til kjøperen. Anlegget var gammelt og hadde fått TG 2 i rapporten, så feilen var påregnelig.
• Nemnda var delt i begrunnelsen. Ett medlem mente kjøperen uansett hadde klaget for sent.