Løs puss og sprekker på veranda i bolig fra 2009: ikke medhold (FinKN 2024-1001)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig oppført i 2009, en villaleilighet i toppetasjen med overbygget veranda. Den ble solgt for 10,4 millioner kroner høsten 2022. Tilstandsrapporten ga verandaen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte at rekkverket var lavere enn dagens krav, og at noen gulvfliser hadde bomlyd, som kan tyde på at de sitter dårlig fast. Rapporten sa at dette krevde jevnlig ettersyn. Den nevnte ikke noe om kantene på verandaen.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen murpuss på bakken under verandaen. Pussen hadde løsnet fra ytterkanten, og det var sprekker langs hele kanten. Selgeren forklarte at han fra tid til annen hadde skrapt bort løs puss og lagt på ny, og at han så det som vanlig vedlikehold.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 79 813 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg krevde kjøperen en egenandel på 4 000 kroner for juridisk hjelp, og rente. Kjøperen støttet seg på en takstmann som mente skaden skyldtes frostsprengning, dårlig fuktsikring og feil oppbygging av pussen. Han mente det var et brudd på god byggeskikk og på teknisk forskrift. Kjøperen mente derfor at skaden var uventet, og at selgeren måtte ha kjent til den.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til en entreprenør som mente at kanten av et slikt dekke er utsatt for fukt og frost, og at løs puss og flassende maling etter rundt 13 år må ventes. Selskapet mente pussen bare hadde estetisk betydning.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt kjøperen medhold. Nemnda var enig i at saken var tvilsom, men kom til et annet resultat. Tre ting veide tyngst.

For det første var det lite dokumentert at verandaen faktisk var bygget i strid med god byggeskikk. Takstmannens utsagn om at muren var nokså tett for fukt, var etter nemndas syn vagt. Verken sekretariatet eller nemnda har teknisk kompetanse. De må derfor bygge på det som er lagt frem.

For det andre var entreprenørens uttalelse tydelig. Avskalling der frost presser på en utsatt mur er en kjent problemstilling, og for en mur som er 14 år gammel er det vanlig vedlikehold. Nemnda la størst vekt på denne uttalelsen.

For det tredje hadde verandaen fått TG 2. Da lå avviket innenfor det en vanlig kjøper kunne vente for denne bygningsdelen. Det var derfor ingen mangel etter den generelle regelen om at boligen må være som forventet (§ 3-2 første ledd).

Nemnda fant heller ikke at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7). Selgeren trengte ikke å opplyse om vanlig vedlikehold. Avviket var dessuten lite, så det kunne neppe ha påvirket kjøpet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at uenige faglige uttalelser ofte avgjør utfallet. Når kjøperens og selskapets fagfolk sier motsatte ting, må det dokumenteres konkret hva som er gjort feil. En vag påstand om brudd på byggeskikk er ikke nok.

Den viser også at bygningsdeler som er utsatt for vær og frost, må vedlikeholdes, og at kjøperen må regne med noe vedlikehold selv i en bolig som bare er 13 til 14 år gammel. Tilstandsgrad 2 på en bygningsdel styrker et slikt syn.

Kort oppsummert

• Løs murpuss og sprekker langs kanten av en veranda i en bolig fra 2009.
• Nemnda mente skaden var vanlig vedlikehold, og at brudd på god byggeskikk ikke var dokumentert.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 79 813 kroner.