Fukt og råte under bad i hytte fra 2004: delvis medhold (FinKN 2023-951)

Hva saken gjaldt

Boligen var en laftet tømmerhytte oppført i 2004, solgt for 3,9 millioner kroner i oktober 2022 og overtatt samme måned. Salgsoppgaven opplyste at hytta ikke hadde innlagt vann. Badet hadde en dusjløsning med vann fra tanker og manuell pumpe. Tilstandsrapporten kalte det et enkelt hyttebad som ikke var et fullverdig våtrom. Gulv, sluk, membran og tettesjikt fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at membran ikke var synlig, men at det ifølge eier lå smurt membran under flisene, og at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp på membranløsningen. Selger hadde svart nei på spørsmål om feil eller arbeid på badet.

Kjøperen oppdaget avvik da hun skulle legge inn vann. En tilstandssjekk av våtrommet viste flatt gulv uten fall, mangelfull membran, porøs betong og råteskader i tregulvet under. Konklusjonen var at hele badet måtte rives og bygges opp på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 180 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), erstatning for kostnader til bistand og forsinkelsesrente. Faktiske utbedringskostnader var 223 000 kroner, men kravet var skjønnsmessig satt lavere, med fradrag for standardheving. Hun mente at badet manglet tilstrekkelig fuktsikring, og at tilstandsrapporten ikke hadde vært tydelig nok om membranens levetid.

Selgers forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at badet var 19 år gammelt, at det ble vurdert til TG 2, og at bildene bare viste mindre fuktmerker. Selskapet mente også at kravet var satt for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom under tvil til at det var en mangel, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første risikoopplysningene. Det var opplyst om avvik fra forskriftene og at badet ikke var et fullverdig våtrom. Samtidig var det opplyst at det lå membran på gulvet, og badets alder utelukker ikke en mangel. Det eneste kjøperen ikke måtte regne med, var at det allerede var fukt- og råteskader under badet som følge av dårlig utført membran.

For det andre bevisene. Det var noe uklart hvor store skadene var. Nemnda la likevel tilstandssjekken til grunn. Den som skrev den hadde vært på befaring og undersøkt skadene selv, mens takstmannen ved salget bare hadde kommentert ut fra rapporten.

For det tredje takstmannen. Nemnda fant ikke sannsynliggjort at takstmannen hadde brutt reglene for tilstandsrapporter.

Prisavslaget ble satt til 50 000 kroner. Nemnda trakk fra 10 000 kroner for kjøperens egenandel, slik at 40 000 kroner ble tilkjent, med forsinkelsesrenter. Kjøperen fikk også erstatning for en del av kostnadene til bistand i saken, 19 287 kroner, fordi hun hadde rettshjelpsforsikring og bare hadde tap for egenandelen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda kan finne en mangel selv når boligen er gammel og badet er beskrevet som enkelt. Skader som allerede har oppstått, kan være noe kjøperen ikke måtte regne med.

Saken viser også at beløpet kan bli mye lavere enn kravet. Det som teller, er hva nemnda mener er upåregnelig, ikke hele kostnaden ved å bygge badet på nytt.

Kort oppsummert

• Mangelfull membran og råte under badet i en hytte fra 2004 ble avdekket da kjøperen skulle legge inn vann.
• Nemnda fant under tvil en mangel fordi skadene allerede var oppstått.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 40 000 kroner i prisavslag i stedet for de 180 000 kronene hun krevde.