Lite vann fra privat brønn i enebolig fra 1984: ikke medhold (FinKN 2026-383)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestland fylke fra 1984, solgt for 3 750 000 kroner ved kjøpekontrakt 2. april 2024. Kjøper overtok 20. juni 2024. Tilstandsrapporten opplyste at boligen var tilknyttet et privat vannanlegg. Vannledningene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at mer enn halvparten av forventet brukstid var passert, at det ikke var behov for tiltak fordi anlegget fungerte, men at skader kunne oppstå plutselig på et eldre anlegg. Selger hadde bodd i boligen i halvannet år og svarte nei på spørsmål om feil ved vann og avløp.

Etter overtakelsen gikk boligen regelmessig tom for vann, selv ved vanlig bruk for en husstand på fire personer. Kjøper oppdaget dette i juli 2024 og reklamerte (varslet om kravet) 4. september 2024. Et byggefirma målte brønnen til 13 liter i timen, omtrent 312 liter i døgnet. Firmaet oppgav at minstenivået det selv garanterer ved boring til bolig er 1 500 liter i døgnet. Borehullet lå inne i huset, så brønnen kunne ikke forbedres ved å presse vann ned i fjellet. Firmaet anbefalte å bore en ny brønn.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 161 439 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente vannmengden var upåregnelig i lys av det som var opplyst, og at selger måtte ha kjent til problemet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at private vannkilder er usikre, og at kjøper derfor ikke kunne ha store forventninger til kapasiteten. Selskapet viste også til alderen på boligen og vannkilden og til vurderingen av vannrørene. Selger hadde forklart at han ikke hadde merket dårlig kapasitet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig om at selger ikke hadde holdt tilbake eller gitt feil opplysninger (§ 3-7 og § 3-8). Det var ikke sannsynliggjort at han kjente til problemet.

Om selve mangelen (§ 3-1 og § 3-2, som handler om at boligen må være slik kjøper med rimelighet kan forvente) delte nemnda seg.

Flertallet la vekt på tre ting. Private brønner regnes i nemndas praksis som usikre kilder, særlig når det gjelder kapasitet. Kjøper var informert om at vannkilden var privat og at anlegget kunne slutte å fungere raskt. Og en fagkyndig mente at årsaken sannsynligvis var at sprekker i fjellet gradvis hadde tettet seg over år, noe som er vanlig mot slutten av en brønns levetid. Flertallet skrev at saken var krevende og at de kom frem til resultatet under tvil.

Mindretallet mente det var en mangel. Etter dets syn var kjøpers forventning ikke formet av at brønner er usikre, for en vanlig kjøper vet lite om private brønners kapasitet. Opplysningen i salgsdokumentene gjaldt levetid, ikke løpende kapasitet. Det er to ulike ting. Med 312 liter i døgnet mot et normalt minstenivå på 1 500 liter kunne ikke en stor bolig med fem soverom brukes vanlig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda forventer at kjøpere av bolig med privat brønn tar høyde for usikkerhet, særlig når boligen og anlegget er eldre og risikoen er beskrevet i tilstandsrapporten. Nemnda skiller mellom en brønn som er nær slutten av levetiden og en brønn som var uvanlig dårlig allerede da boligen ble solgt. Det siste må i så fall kunne påvises.

At tre medlemmer landet på to ulike svar, viser at spørsmålet er omstridt. Avgjørelsen er en dissens (uenighet i nemnda).

Kort oppsummert

• Kjøper gikk tom for vann fordi den private borebrønnen ga om lag 312 liter i døgnet.
• Flertallet fant ingen mangel, fordi privat brønn og eldre anlegg var opplyst, og fordi årsaken sannsynligvis var gradvis aldring.
• Utfallet var ikke medhold til kjøper. Ett medlem mente boligen var mangelfull.