Parkslirekne rundt enebolig fra 1949: delvis medhold (FinKN 2025-1081)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1949 i Agder. Den ble solgt som dødsbo for 2,4 millioner kroner. Salgsoppgaven omtalte tomten som pen og velstelt, med grus på tunet, plen og litt beplantning. Parkslirekne ble ikke nevnt. Kjøperen forteller at en høy plante ved innkjørselen ble tatt opp på visning, og at megleren skal ha sagt at det var en slags bambus.

Etter overtakelsen viste det seg at det var parkslirekne flere steder rundt huset. Planten står på lista over svartelistede arter og er vanskelig å bli kvitt. Et gartnerfirma ga kjøperen et pristilbud på 711 250 kroner for å bekjempe den.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 711 250 kroner, i tillegg til forsinkelsesrente. Kjøperen mente at planten var en mangel fordi det var upåregnelig (noe en kjøper ikke hadde grunn til å regne med) å få så mye av den på tomten, og fordi salgsdokumentene ikke sa noe om den.

Selgeren hadde en boligselgerforsikring (en forsikring som dekker krav fra kjøper når det er en mangel ved boligen). Selskapet avviste kravet. Det pekte på at ingen hadde gitt pålegg om å fjerne planten, at parkslirekne finnes over hele Norge, og at eiendommen var solgt som naturtomt. Hvis det ble prisavslag, mente selskapet at det måtte regnes ut forholdsmessig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med kjøperen i at det var en mangel. Nemnda mente at en vanlig kjøper neppe kjenner planten og hva den fører med seg. Eieren må holde planten under kontroll, og det koster tid og penger. Nemnda understreket samtidig at kjøperen ikke har en plikt til å fjerne planten helt. Terskelen for å regne noe som mangel er lavere enn den var før lovendringen i 2022 (§ 3-2).

Så gjaldt det hvor mye kjøperen skulle få. Hovedregelen er at prisavslaget settes til kostnaden ved å rette mangelen. Det kan fravikes når det er godtgjort at boligen har falt mindre i verdi enn utbedringen koster (§ 4-12). Flertallet mente dette var godtgjort. Tilbudene i saken gjaldt bare å bekjempe planten, ikke å holde den under kontroll. Det fantes ingen vurdering av verdifallet fra en megler. Det var uklart hvor mye kjøperen faktisk ble hindret i å bruke tomten. Kostnaden på omkring 700 000 kroner sto også mot en kjøpesum på 2,4 millioner. Flertallet satte prisavslaget til 190 000 kroner, etter at kjøperens egenandel (den første delen av tapet som kjøperen selv bærer) var trukket fra (§ 3-1).

Mindretallet mente prisavslaget måtte følge de dokumenterte kostnadene ved å fjerne planten. Uten en verdivurdering var det ikke sannsynliggjort at verdifallet var klart lavere.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en plante som kjøperen ikke kunne vente å finne, kan være en mangel selv om ingen offentlig myndighet har krevd at den fjernes. Den viser også at det å vinne på mangel ikke betyr at hele kostnadstilbudet blir dekket. Nemnda savnet dokumentasjon på hva det koster å holde planten under kontroll, og på hvor mye boligen faller i verdi. Slike opplysninger kan påvirke beløpet.

Kort oppsummert

• Parkslirekne på tomten til en enebolig fra 1949 ble regnet som en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 190 000 kroner mot et krav på 711 250 kroner.
• Nemnda delte seg om utmålingen. Flertallet la vekt på verdifall, mindretallet på kostnaden ved å fjerne planten.