Skjeve gulv i enebolig fra 1969: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2025-1064)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1969 i Trøndelag, solgt for 4 770 000 kroner. Mye av huset var oppgradert mellom 2006 og 2019, blant annet med ny grunnmur i 2007. Grunnmuren fikk TG 1 i tilstandsrapporten (best mulig tilstandsgrad, ingen avvik). Punktet om etasjeskiller og gulv på grunn fikk TG 2 (vesentlige avvik). Rapporten sa at bjelkelaget var fra opprinnelig byggeår, og at stedvise ujevnheter var påregnelige på grunn av alder og byggemetode. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om kjennskap til skjeve gulv.

Kjøper flyttet inn 1.11.23. I februar 2024 ble gulvet oppdaget som ujevnt da huset skulle møbleres om. En takstmann målte skjevheter i gulvet både i hovedetasjen og i kjelleren, på cirka 5-6 mm. Han pekte på alder på undergulvet og manglende oppretting før nytt laminat i hovedetasjen, og på mulige bevegelser i grunnen i kjelleren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 67 375 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) etter fradrag for at deler av gulvet var eldre. Kjøper mente at verken egenerklæringen eller tilstandsrapporten varslet om skjevheter, og at TG 1 på grunnmuren tilsa at kjellergulvet var i orden. Kjøper viste også til en tidligere avgjørelse fra nemnda.

Forsikringsselskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente at skjevhetene var påregnelige. Det viste til tilstandsrapporten, boligens alder og til at kjøpers egen takstmann hadde pekt på alderen som årsak.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig og gikk ikke lenger enn sekretariatets begrunnelse. Tre forhold veide tyngst.

For det første tilstandsrapporten. Selve gulvet var ikke vurdert av takstmannen, så kjøpers forventning måtte bygge på det som ble sagt om bygningsdelene rundt. Etasjeskillet og gulv på grunn hadde TG 2, og rapporten sa at ujevnheter måtte påregnes. Det ga kjøper grunn til å regne med enkelte skjevheter også i gulvene.

For det andre grunnmuren. Nemnda mente at TG 1 på grunnmuren ikke i seg selv ga en berettiget forventning om et helt jevnt kjellergulv. Ved befaring av grunnmur er det lite fokus på ujevnheter, og kjellergulvet var uansett omfattet av punktet med TG 2.

For det tredje størrelsen. Skjevhetene var små og på et begrenset område, og kjøper hadde ikke påvist noen særlig ulempe i bruken. Utbedringskostnadene var nokså begrensede. Nemnda pekte på at mindre skjevheter i gulv er svært vanlige, også i ganske nye bygningsdeler. Da blir omfanget avgjørende, og her lå det tett opp mot det som må forventes.

Nemnda konkluderte med at det ikke forelå noen mangel (feil ved boligen som gir kjøper krav) etter avhendingsloven § 3-2. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen nådde ikke frem med kravet. Saken viser at opplysninger i tilstandsrapporten om ett punkt kan brukes til å tolke hva du kunne forvente på nærliggende punkter, selv når selve gulvet ikke er vurdert. En god tilstandsgrad på grunnmuren betyr ikke at alt som henger sammen med den er uten avvik.

Saken viser også at størrelsen på avviket teller. Små skjevheter som ligger nær det som vanligvis må forventes, regnes sjelden som mangel. Nemnda viste til at aldersforskjellen mellom boligene i tidligere saker kan gjøre at en avgjørelse ikke uten videre kan overføres.

Kort oppsummert

• Kjøper fant skjeve gulv på cirka 5-6 mm i hovedetasjen og kjelleren og krevde 67 375 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente skjevhetene var små og påregnelige ut fra TG 2 og boligens alder, og at det ikke var en mangel.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.