Lekkasje i taket ved tilbygg fra 1987: delvis medhold (FinKN 2025-976)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1954 med et stort tilbygg fra 1987. Den ble solgt for 5,4 millioner kroner og overtatt 1. oktober 2023. Salgsoppgaven beskrev boligen som stor og innholdsrik, og opplyste at taket trolig var lagt om i 1987.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen, takkonstruksjonen og beslagene lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Taket var sett fra bakken. Takstmannen skrev at det var mose og slitasje, at mer enn halvparten av levetiden var brukt opp, og at lokal utbedring måtte gjøres. For takkonstruksjonen og beslagene var det ikke behov for tiltak. Selgeren hadde i egenerklæringen svart nei på om han kjente til lekkasje eller fukt.

I november oppdaget kjøperen en lekkasje fra taket. Vann trengte inn der taket på tilbygget møter den gamle ytterveggen. En takstrapport mente det var en håndverksfeil, at overgangen ikke var tett, og at skaden med stor sannsynlighet hadde pågått før overtakelsen. Det var følgeskader på lekter, undertak, himling og en vegg i stuen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 102 020 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at ingenting i salgsdokumentene ga grunn til å vente en lekkasje, og at taket var i dårligere stand enn opplysningene tilsa.

Gjensidige Forsikring, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet pekte på TG 2 og på at taket var over halvveis gjennom levetiden. Utbedringene var derfor påregnelige. Selgeren hadde heller ikke opplevd lekkasje, og selskapet mente at en håndverksfeil ville ha gitt lekkasje tidligere.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte seg. Flertallet fant at taket hadde en mangel etter § 3-2, men var i tvil. Mindretallet mente at kjøperen måtte regne med tiltak.

Flertallet la vekt på tre ting. For det første var alder ikke nok her. Feilen var en håndverksfeil, ikke slitasje. For det andre sa tilstandsrapporten at det bare var behov for lokal utbedring. Det ga ikke kjøperen grunn til å vente en pågående lekkasje med skader innvendig. For det tredje hadde selgeren svart nei på spørsmålet om lekkasje.

Prisavslaget ble regnet ut fra utbedringskostnadene etter § 4-12 andre ledd. Flertallet regnet med 97 281 kroner. Utgiftene til rapport fra fagkyndig, 4 739 kroner, ble ikke tatt med i prisavslaget, fordi de dekkes av kjøperens egen forsikring. Kjøperens egenandel skulle trekkes fra, og forsinkelsesrente ble tilkjent.

Mindretallet mente at takets alder og tilstandsgrad tilsa at kjøperen måtte være forberedt på tiltak i nær fremtid.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 og en høy alder ikke betyr at alle kostnader er påregnelige. Når rapporten bare nevner lokal utbedring, og det viser seg at det er en pågående lekkasje med følgeskader, kan feilen likevel være en mangel. Det var her avgjørende at årsaken var en byggefeil og ikke slitasje.

Utfallet var tvilsomt, og nemnda var delt. Flere av de samme momentene kan gå motsatt vei i en annen sak.

Kort oppsummert

• Taket lakk der tilbygget fra 1987 møter den gamle veggen, og lekkasjen hadde pågått før overtakelsen.
• Flertallet mente feilen var en håndverksfeil og mer enn rapporten om lokal utbedring tilsa. Mindretallet mente kjøperen måtte regne med tiltak.
• Utfallet ble delvis medhold: 97 281 kroner i prisavslag av et krav på 102 020 kroner, før fradrag for egenandel.