Badegulv uten fall i enebolig fra 1963: medhold (FinKN 2023-681)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder fra 1963, solgt for 7 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 19.1.22. Det ble ikke laget nytt prospekt. Selgeren brukte i stedet prospektet fra sitt eget kjøp året før. Til gjengjeld ble det innhentet en ny tilstandsrapport, datert 11.1.22.

Rapporten opplyste at badet var fra 2019, med gulvfliser fra 2017 (tilstandsgrad 1, altså ingen avvik av betydning). Den sa også at det var «lokalt fall på gulv til sluk». Resten av badegulvet ble beskrevet som nesten flatt. Selve slukdelen med membran og tettesjikt fikk tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi det manglet dokumentasjon på uavhengig kontroll av våtrommet.

Kjøperen overtok boligen 13.5.22, men flyttet inn først i juni etter oppussing. Dusjen ble knapt brukt sommeren over. Rundt månedsskiftet august/september merket kjøperen at vann rant ut av dusjsonen. Kjøperen sendte krav til forsikringsselskapet 11.10.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger når det er en mangel). Kjøperen krevde 60 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner for egenandelen på juridisk bistand og forsinkelsesrente fra 5.1.23. Kravet bygde på en vurdering fra en takstmann som mente gulvet var flatt eller hadde bakfall ved sluket, og at oppkanten på membranen var for lav.

Selskapet avviste kravet. Det mente at det ikke var noen mangel, og at kjøperen hadde reklamert for sent. Kjøperen hadde ventet omtrent fem måneder etter overtakelsen og burde ha oppdaget feilen ved første gangs bruk av dusjen. Selskapet pekte også på at takstmannen bare hadde sett på badet, uten å måle eller prøve det, og at rapporten hadde gitt sluk og membran tilstandsgrad 2.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til vurderingen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var avgjørende.

For det første reklamasjonen. Kjøperen oppdaget feilen rundt august/september og reklamerte 11.10.22, altså en til to måneder senere. Nemnda regnet det som innen rimelig tid. Det avgjørende var når kjøperen oppdaget forholdet, ikke når boligen ble overtatt.

For det andre opplysningen i rapporten. Takstmannens egen setning om lokalt fall til sluk stemte ikke med det kjøperens takstmann fant senere. Det er en uriktig opplysning, og den regnes som en mangel når den kan ha påvirket avtalen.

For det tredje at rapporten ikke fulgte forskriften. Forskriften krever at takstmannen undersøker om fallet til sluket er godt nok, med vater eller laser. Når en rapport ikke oppfyller forskriftens krav, skal den ses bort fra i vurderingen av om det er en mangel. Da hjalp det ikke selskapet at rapporten hadde tilstandsgrad 2 for sluk og membran, eller tilstandsgrad 3 for gulv mot grunn.

Nemnda satte prisavslaget til 60 000 kroner, tilkjente egenandelen på 4 000 kroner og rente fra 5.1.23. Det ble gjort fradrag for kjøperens egenandel på 10 000 kroner etter avhendingsloven. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport ikke beskytter selger eller forsikringsselskapet hvis den er mangelfull etter forskriften. Opplysninger om våtrom er ekstra viktige, fordi forskriften krever egne undersøkelser der.

Fristen for å reklamere regnes fra du oppdaget, eller burde oppdaget, feilen. Her fikk det betydning at dusjen knapt var i bruk de første månedene.

Saken gjaldt en kostnad på 60 000 kroner. Prinsippene er likevel de samme for større krav om fall, sluk og membran.

Kort oppsummert

• Badegulvet hadde ikke det fallet rapporten beskrev, og vann rant ut av dusjsonen.
• Reklamasjon en til to måneder etter oppdagelsen ble regnet som rettidig.
• Kjøperen fikk medhold: 60 000 kroner i prisavslag, egenandelen og rente.