Feil kommunale avgifter i enebolig fra 1973: delvis medhold (FinKN 2026-876)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1973, og solgt for 4,02 millioner kroner sommeren 2025. Salgsoppgaven oppga kommunale avgifter til 4 055 kroner. Selgeren hadde dessuten svart «Nei, ikke som jeg kjenner til» i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen), på spørsmålet om planer eller vedtak som kan øke utgifter som kommunale avgifter.

Etter overtakelsen i september 2025 oppdaget kjøperen at avgiftene var høyere enn opplyst. Kjøperen viste til en faktura på 3 094 kroner for vann, avløp og feietilsyn, som svarte til en termin. Kjøperen regnet med en årlig merkostnad på 12 384 kroner. Kjøperen reklamerte til selskapet i desember 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Kjøperen pekte på at boligen var nyoppusset, at hun ville bo der lenge, og at boligen skulle være en familiebolig. Da mente hun utmålingen ikke kunne bygge på bare noen få års botid.

Selskapet hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det innrømmet at avgiftsopplysningene var uriktige og at det var en mangel. Uenigheten gjaldt beløpet. Selskapet mente prisavslaget måtte regnes ut fra merkostnaden over en antatt botid, med fradrag for renten på pengene som utbetales tidlig. Selskapet hadde erkjent ansvar for 65 141 kroner, basert på en botid på 7 år, og hadde utbetalt 55 141 kroner.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet. To forhold var viktigst.

For det første valgte nemnda ikke å regne ut merkostnaden fremover i tid. Slike beregninger avhenger av hvor lenge kjøperen bor i boligen og hvordan avgiftene utvikler seg, og begge deler er usikre. Nemnda satte i stedet prisavslaget skjønnsmessig, ut fra hvor mye verdien av boligen ble redusert av mangelen.

For det andre veide nemnda kjøperens egne opplysninger og boligtypen. Den pekte også på at kommunale avgifter kan variere fra år til år. Sekretariatet sa at det hadde vært i atskillig tvil om beløpet, og viste til to tidligere avgjørelser om uriktige avgiftsopplysninger.

Resultatet ble et prisavslag som nemnda mente passet på 100 000 kroner. Etter fradrag for kjøperens egenandel (den delen av tapet kjøperen selv må bære etter avhendingsloven) ble kjøperen tilkjent 90 000 kroner. I tillegg fikk kjøperen forsinkelsesrenter, men bare på det som gjensto etter selskapets delutbetaling. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil tall om løpende kostnader kan gi krav, selv når feilen ser liten ut per måned. Innrømmer selskapet mangelen, er striden ofte bare hvor mye du skal ha.

Når mangelen er en økt løpende kostnad, regner nemnda ikke nødvendigvis merkostnaden gange antall år du tenker å bo der. Beløpet fastsettes ut fra hvor mye verdien av boligen faller, og det kan ende lavere enn et regnestykke ut fra egen botid tilsier.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven oppga kommunale avgifter til 4 055 kroner, men de var høyere.
• Selskapet erkjente mangelen. Striden gjaldt bare hvor stort prisavslaget skulle være.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 90 000 kroner i prisavslag etter fradrag for egenandel, pluss forsinkelsesrenter.