Lekkasje fra bad uten påvist slukmansjett: ikke medhold (FinKN 2024-1185)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2003, solgt for 5,6 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev et pent, helflisert bad med varme i gulvet. I tilstandsrapporten fikk badet i 2. etasje tilstandsgrad 2 (TG 2, som betyr vesentlige avvik som kan kreve tiltak i nær fremtid). Rapporten sa at det ikke var påvist slukmansjett (en tetningskrage som binder membranen til sluket), og at tettesjiktet hadde nådd en noe høy alder. Den anbefalte også at badet ble brukt med forsiktighet og at overflatene ble kontrollert jevnlig.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen vanndrypp fra et lysstoffrør i vaskerommet under badet. Det kom etter at badekaret ble brukt for første gang. Flere fagfolk mente senere at det ikke var montert slukmansjett, og at feilen trolig stammet fra byggingen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 521 610 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 10 000 kroner i erstatning, pluss rente. Kravet bygde på at boligen ikke var slik kjøperen kunne forvente (§ 3-2), og at selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7). Kjøperen mente at det er stor forskjell på at mansjetten ikke er påvist og at den mangler, og at badet burde fått TG 3, den høyeste graden.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at badet var 20 år gammelt og fikk TG 2, at feilen lå innenfor det kjøperen var varslet om, og at selger ikke hadde kjent til lekkasjer.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet i nemnda ga selskapet medhold.

Først alderen. Kjøperen måtte regne med at et 20 år gammelt bad kunne trenge vedlikehold og utbedring i overskuelig fremtid.

Så helheten i opplysningene. Badet og delpunktet for membran, tettesjikt og sluk hadde TG 2. Rapporten varslet om fare for skade på grunn av alder, om usikker tetthet, og om at badet burde brukes med forsiktighet. Selv om det hadde vært ønskelig at rapporten forklarte hva en slukmansjett gjør, mente flertallet at boligen ikke avvek fra det kjøperen berettiget kunne forvente. Lekkasjen hadde dessuten den årsaken som rapporten pekte på.

Til slutt selger og takstmann. Flertallet fant ikke klare holdepunkter for at selger kjente til at mansjetten manglet. Takstmannen hadde ikke handlet grovt uaktsomt (svært klanderverdig), og TG 2 var riktig ut fra det som var kjent ved befaringen. Lekkasjen var ikke oppdaget da, og en senere rapport ved videresalg ga TG 3.

Mindretallet mente noe annet. Den vanlige kjøperen vet ikke hva en slukmansjett er, og opplysningene om at badet fungerte med forsiktig bruk ga en forventning om lang restlevetid. Lekkasjen kom allerede ved første gangs bruk av badekaret. Mindretallet mente derfor at det forelå en mangel, men ville ikke utmåle noe prisavslag fordi flertallet kom til det motsatte. Avgjørelsen er avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret risikoopplysning i tilstandsrapporten kan telle tungt mot kjøperen, selv når rapporten samtidig sier at badet fungerer. Alderen på våtrommet og tilstandsgraden veier med. Har du fått opplysninger som du ikke forstår, som for eksempel hva en slukmansjett er, gir det ikke automatisk rett til avslag når feilen viser seg å være den samme som ble nevnt.

Saken viser også at nemnda ser på hva som var kjent ved befaringen. En senere og strengere vurdering av samme bad endret ikke utfallet.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra badet i en enebolig fra 2003, med 521 610 kroner i krav om prisavslag.
• Tilstandsrapporten hadde opplyst at det ikke var påvist slukmansjett, gitt TG 2 og varslet om alder og usikker tetthet.
• Selskapet fikk medhold, mot mindretallets stemme.