Råteskader i enebolig fra 1965 solgt fra dødsbo: ikke medhold (FinKN 2026-492)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1965 i Møre og Romsdal, solgt for 3,55 millioner kroner i september 2024. Salgsoppgaven beskrev en bolig med «normalt standard ut ifra alder/konstruksjon». Selger var et dødsbo, og egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) opplyste at selger ikke var kjent med boligen.

Tilstandsrapporten var ikke pen lesing. Flertallet av bygningsdelene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og blant annet taktekking, balkonger, terrasser og rom under terreng fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Rapporten nevnte fukt i tregulv i underetasjen, tegn til fukt i kjellermuren, råte i innvendig tak i stuen og spredte råteskader i bordkledningen.

Kjøperen overtok 16.9.24. Da verandadøren skulle utbedres, ble det funnet omfattende råteskader i svill, stenderverk og gulv i stue og soverom. En håndverker mente at skaden skyldtes en lekkasje mellom beslag og vegg ved en betongplate, og at den hadde pågått over lang tid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 343 250 kroner, tilsvarende utbedringskostnadene. I tillegg krevde kjøperen erstatning for utgifter til sakkyndig hjelp og advokat, og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at råten satt i bærende deler som ingen hadde advart om, at skadene ikke var synlige ved visningen, og at de ikke hadde noe med lekkasjen i tilstandsrapporten å gjøre. At boligen ble solgt som dødsbo, gjør ikke at den kan selges med uriktige opplysninger, mente kjøperen.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente at boligen var i avtalt stand. Det viste til alderen, tilstandsgradene og opplysningene om lekkasje og fuktinnsig flere steder.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Tre ting veide tyngst.

For det første var tilstanden samlet sett dårlig. Nettopp de delene som skal holde fukt ute, som taktekking, drenering, vinduer og beslag, hadde fått dårlige vurderinger. Nemnda mente derfor at kjøperen måtte regne med at fukt fra tak, vinduer og altan kunne ha gitt skader også andre steder.

For det andre var alle de dokumenterte råteskadene knyttet til områder der rapporten viste fukt eller risiko for fukt. Nemnda anså råte av dette omfanget som påregnelig.

For det tredje var boligen gammel og solgt som dødsbo. Nemndas praksis er at kjøper da må belage seg på større utbedringsbehov og en viss risiko for skjulte skader. Det hadde ikke noe å si at boligen ikke var markedsført som oppussingsobjekt.

Nemnda fant heller ikke grunnlag for ansvar etter reglene om at selger ikke har gitt riktige opplysninger (§ 3-7) eller at takstmannen har gjort feil (§ 3-8).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en skade kan være skjult og stor, og likevel ikke regnes som en mangel. Det avgjørende er hva kjøperen kunne forvente ut fra opplysningene ved salget. Når tilstandsrapporten peker på fukt og dårlige tilstandsgrader på flere bygningsdeler, blir det vanskelig å hevde at råte i nærliggende områder var uventet. Alder og salg fra dødsbo trekker i samme retning.

Det hjelper ikke alene at skaden ligger i en annen bygningsdel enn den rapporten omtalte. Nemnda ser på helhetsbildet.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant omfattende råte i en enebolig fra 1965 og krevde 343 250 kroner i prisavslag.
• Tilstandsrapporten viste fukt og TG 3 på flere sentrale bygningsdeler, og boligen var gammel og solgt som dødsbo.
• Nemnda ga selskapet medhold: kjøperen nådde ikke frem, fordi råteskadene var påregnelige.