Feil alder på tak og råte i terrasse: delvis medhold (FinKN 2026-151)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestfold fra 1991, med basseng og terrasse, solgt for 4,85 millioner kroner. Kjøperen overtok 30.5.24. Salgsoppgaven presenterte eiendommen som godt vedlikeholdt, med mye nytt fra 2009 eller senere. Selgeren hadde overtatt boligen etter at en tidligere eier døde, og tilstandsrapporten sa at tidspunkter og opplysninger derfor var noe usikre. Rapporten brukte 2009 som år for omleggingen av taket.

Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Terrassene fikk mørk TG 2, med værslitt og oppsprukket treverk. Taktekking og undertak fikk TG 3 (store avvik) og det ble beskrevet skader på undertaket. Anlegget for vannbåren varme og deler av uteområdet fikk mørk TG 2, og det ble anbefalt å få teknisk utstyr sjekket. I egenerklæringen skrev selgeren at pumpen til bassenget trengte vedlikehold.

Etter overtakelsen fant kjøperen større råteskader og maur i terrassen ved bassenget. Kjøperen fant også at noen takstein var fra 1989 og 1991, og altså ikke lagt om i 2009. Dessuten hadde varmepumpen til bassenget problemer, og pumpen til vannbåren varme støyet mye.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 863 000 kroner, i tillegg til forsinkelsesrenter. Kjøperens takstmann anslo omtekking av begge tak til omtrent 1 million kroner, terrassen til 90 000 kroner og lokale utskiftinger av takstein til 200 000 kroner. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos HDI.

Kjøperen mente at kjøperen var forespeilet et nyere tak og mindre skade på terrassen, og at selgeren hadde holdt tilbake at varmepumpen var defekt.

Selskapet mente det ikke var mangler. Det viste til at tilstandsrapporten ga TG 2 og TG 3 for flere bygningsdeler, og at kjøperen var oppfordret til å undersøke boligen nærmere. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold på alle punkter.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold, og avgjørelsen var enstemmig. Nemnda sa at den fant saken tvilsom og et grensetilfelle. Tre ting veide tyngst.

For det første var takene omtalt med feil omleggingsår. Det ga en kortere restlevetid enn kjøperen kunne vente ut fra salgsdokumentene (§ 3-2). Nemnda la også noe vekt på at boligen var markedsført som godt vedlikeholdt og oppusset.

For det andre hadde terrassen langt mer omfattende råteskader enn det som var beskrevet, nemlig værslitasje og skjevheter. Det var et større og dyrere avvik enn kjøperen ble forespeilet. Nemnda så dette selv om terrassen hadde fått TG 2.

For det tredje var ikke varmepumpen en mangel. Kjøperen var opplyst om at teknisk utstyr burde sjekkes og at vedlikeholdsbehovet var ukjent. Selgeren hadde selv skrevet at bassengpumpen trengte vedlikehold. Svikt som skyldes alder og manglende vedlikehold var derfor ikke uventet. Grensen mellom TG 2 og TG 3 avhenger dessuten av et faglig skjønn på befaringsdagen.

Prisavslaget ble vanskelig å fastsette. Takstmannens beløp på omtrent 1 million kroner var skjønnsmessig, og det var ikke forklart hvordan postene hang sammen. Han skrev selv at det ikke var behov for full omtekking nå. Nemnda satte derfor samlet prisavslag for tak og terrasse til 200 000 kroner etter et skjønn (§ 4-12).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil opplysninger om når et tak er lagt, kan gi en mangel selv om tilstandsgraden var lav. Det samme gjelder skader som er langt større enn det rapporten beskriver.

Saken viser også at kravet ofte blir mye lavere enn det du regner ut. Når kostnadene er anslått skjønnsmessig og en full utskifting ikke er nødvendig, kan nemnda fastsette et lavere beløp.

Og for utstyr som pumper og varmeanlegg gjelder at alder og opplysninger om vedlikeholdsbehov gjør det vanskelig å få medhold.

Kort oppsummert

• Feil omleggingsår for taket og mer råte i terrassen enn opplyst gjorde dem til mangler. Varmepumpen var det ikke.
• Nemnda fant saken tvilsom og fastsatte prisavslaget skjønnsmessig til 200 000 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold, men bare en del av kravet på 863 000 kroner.