Kjellerfukt og garasje i enebolig fra 1987: delvis medhold (FinKN 2024-728)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1987 som var modernisert senere, solgt for 8,57 millioner kroner i 2022. Salgsprospektet beskrev den som «lekker, innholdsrik og modernisert». Prospektet ga også åpne risikoopplysninger, blant annet om at deler av kjelleren var innredet uten byggemelding. Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant dem veggkonstruksjoner, rom under terreng og drenering. Garasjen ble ikke tilstandsvurdert.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen (meldte fra om mangler) på seks forhold: garasjen, kloakkpumpe og drenspumpe, fukt og muggsopp i kjelleren, manglende lufting bak kledningen, en defekt bunnventil i badekaret og feil ved dreneringen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag eller erstatning på til sammen 2 011 535 kroner for utbedring og sakkyndige, i tillegg til 210 000 kroner til juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Kravet gikk under selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger).

Forsikringsselskapet erkjente ansvar for kjellerfukten og bunnventilen, fordi den som laget tilstandsrapporten burde ha målt fukten bedre. De andre forholdene mente selskapet ikke var mangler. Garasjen var ikke en del av takstmannens oppdrag, og selger hadde svart riktig om pumpekummene i egenerklæringen. Selskapet mente prisavslaget ikke burde settes høyere enn 300 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente det var en mangel for kjellerfukt, bunnventil, garasje og pumper. Nemnda var enig, men fant saken krevende og til dels uoversiktlig. Tre punkter veide tyngst:

• Ikke mangel for lufting og drenering. Sekretariatet viste til boligens alder og til risikoopplysningene som ble gitt ved salget, og nemnda sluttet seg til dette.
• Rimeligste forsvarlige utbedring. Kjøperen har bevisbyrden for hva utbedringen koster, og det er den rimeligste forsvarlige løsningen som legges til grunn. For garasjen mente nemnda at retting og avstiving til 61 563 kroner var nok, selv om kjøperen ville rive og bygge ny. For kjellerfukten valgte nemnda det rimeligste tilbudet. En ny rapport gjorde det sannsynlig at begge pumpestasjonene måtte skiftes, og det økte beløpet med 90 129 kroner.
• Fradrag for standardheving. Når utbedringen gir kjøperen en bedre bolig enn den hun kjøpte, trekkes det fra. Nemnda landet skjønnsmessig på 475 000 kroner, og fra det trekkes egenandelen på 10 000 kroner. Forsinkelsesrente ble også tilkjent.

Kravet om erstatning for advokat og sakkyndige ble ikke tatt til følge. Kjøperen hadde boligkjøperforsikring, som normalt dekker slike utgifter, og da har hun ikke et tap som kan kreves fra selger.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav som består av mange forhold, ofte deles opp: noen blir mangler, andre ikke. Boligens alder og risikoopplysningene i salgsmaterialet teller mot kjøper for forhold som drenering og lufting.

Den viser også at utmålingen ofte blir lavere enn kravet. Nemnda velger den rimeligste forsvarlige løsningen og trekker fra for standardheving. Utgifter til advokat og sakkyndige kan falle bort når kjøper har en forsikring som dekker dem.

Kort oppsummert

• Kjøper reklamerte på seks forhold i en enebolig fra 1987, og krevde 2 011 535 kroner pluss 210 000 kroner til juridisk bistand.
• Nemnda fant mangel for kjellerfukt, bunnventil, garasje og pumper, men ikke for lufting og drenering.
• Kjøper fikk delvis medhold: 475 000 kroner i prisavslag, før fradrag av egenandelen på 10 000 kroner.