Defekt sluk i bad overflateoppusset i 2023: ikke medhold (FinKN 2026-1004)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet på Østlandet, oppført i 1988 og solgt for 6,2 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 6.12.23, og kjøperen overtok 1.2.24.

Salgsoppgaven omtalte et moderne og delikat flislagt bad som var overflateoppusset i november 2023. Ett sted omtalte den også badet som nytt fra november 2023. Andre steder sto det at badet bare var overflateoppusset, og at alderen på sluk og tettesjikt (den vanntette membranen under flisene) var av eldre dato. Selger opplyste at tettesjikt, membran og sluk var fornyet kun i dusjsonen.

Tilstandsrapporten ga gulv med sluk og vanntett sjikt mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi mer enn halvparten av forventet brukstid var oppbrukt. Det samme gjaldt overflater på vegger.

I underkant av to år etter overtakelsen ble alle rørene i bygget spylt, og kjøperen oppdaget feil ved badet. Et rørleggerfirma fant hull i luktsperren i vannlåsen, som var støpt fast i sluket. Sluket kunne ikke repareres. Det måtte byttes, og da måtte gulvet brytes opp og membranen med det. Kjøperen reklamerte (meldte fra om kravet) 15.12.25.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 360 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen mente at slukets alder ikke er relevant når feilen følger av den tidligere eierens overflateoppussing, og at det er urimelig å måtte lese ut av rapporten at hele badet må rives for å få byttet en vannlås. Badet hadde også en sjenerende lukt.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det viste til risikoopplysningene om badet og mente at det ikke var upåregnelig at det måtte gjøres tiltak. Det mente også at det ikke var sannsynliggjort at hele badet måtte skiftes, og at verken selger eller takstmann hadde holdt tilbake opplysninger.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda tiltrådte begrunnelsen.

For det første var dokumentasjonen for tynn. Nemnda behandler saker skriftlig og må legge til grunn det som står i dokumentene, og kjøperen må sannsynliggjøre kravet. E-posten fra rørleggeren var knapp. Den sa ikke om arbeidet var ufagmessig, om sluket var fra 2023, hva som var årsaken, eller om feilen var synlig ved befaringen. Feilen kunne ha oppstått over tid og etter overtakelsen. Da var det heller ikke sannsynliggjort at selger kjente til den, eller at takstmannen burde ha sett den.

For det andre gir en opplysning om at et bad er pusset opp, ikke grunnlag for å vente at det under er nytt. Nemnda mente at formuleringen om et nytt bad i salgsoppgaven var uheldig, og at kjøper normalt kan vente et helt nytt bad når det står slik. Men bildet ble korrigert flere ganger, ved at badet ellers ble beskrevet som overflateoppusset, og ved at takstmannen opplyste om eldre sluk og tettesjikt.

For det tredje var forholdet ikke upåregnelig (avhendingsloven). Alderen på sluk og gulv tilsa at kjøperen måtte regne med utbedring med tiden. Nemnda mente derfor at en eventuelt misvisende opplysning ikke kan ha påvirket avtalen. Ingen mangel etter avhendingsloven var sannsynliggjort. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at «overflateoppusset» ikke betyr at sluk, membran og gulvkonstruksjon er nye. Står det i salgsoppgaven eller rapporten at deler av badet er eldre, må kjøperen regne med at de kan svikte.

Saken viser også at dokumentasjon avgjør. En kort uttalelse som ikke forklarer årsak, tidspunkt eller om feilen kunne oppdages ved salget, er ofte ikke nok. Ventetiden før feilen ble funnet, gjør det dessuten lettere å hevde at skaden oppsto etter overtakelsen.

Kort oppsummert

• Defekt sluk og vannlås i et bad som var overflateoppusset i 2023, med krav om 360 000 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente at eldre sluk og tettesjikt var opplyst, og at årsak og tidspunkt for feilen ikke var dokumentert.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og kravet ble ikke tilkjent.