Stokkmaur og borebiller i enebolig fra 1942: delvis medhold (FinKN 2025-732)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder, oppført i 1942 eller 1943 og brukt som fritidsbolig. Den ble solgt for 1,06 millioner kroner i oktober 2023. Selger var representert ved en fullmektig som kjente boligen. Salgsoppgaven beskrev en sjarmerende bolig med «litt enkel standard i forhold til dagens krav», med nytt tak, nytt bad og ny veranda i 2013.

Tilstandsrapporten ga krypkjelleren mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med opplysninger om dårlig lufting, muggperler og fukt. Veggkonstruksjonen fikk lys TG 2, med varsel om mangelfull lufting nederst i kledningen. Uthuset ble beskrevet som gammelt og delvis råteskadd. Egenerklæringen nevnte ingen råte, stokkmaur eller borebiller.

Etter overtakelsen fant kjøperen stokkmaur, angrep av stripet borebille og råteskader. Kjøperen mente også at bad, ventilasjonsrør og pipe hadde avvik.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 756 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), inkludert egne administrasjonskostnader. Kravet bygde blant annet på et kostnadsoverslag fra en byggefirma på 712 738 kroner. Kjøperen mente at både selger og takstmannen hadde gitt mangelfulle opplysninger.

Boligselgerforsikringen (selgers ansvarsforsikring), HDI Global Specialty, avviste ansvar. Selskapet viste til boligens alder og risikoopplysningene, og til at boligen ble solgt ved fullmektig. Selskapet mente også at mange forhold først ble oppdaget ved undersøkelser. Subsidiært måtte det gjøres et stort fradrag for at kjøperen fikk en bedre bolig med lengre levetid. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold, men fant ikke grunnlag for å fastsette et beløp.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at råteskadene på hovedhuset var en mangel (en feil som gir rett til for eksempel prisavslag), men ikke råten på annekset. Der var det gitt konkrete risikoopplysninger. Nemnda var i tvil om hovedhuset. Boligens alder og opplysningene om lufting talte mot kjøperen, men de verste skadene satt på en side der vindu og balkongdør hadde TG 1, og rapporten hadde ikke pekt på de samme byggefeilene.

Stokkmaur og borebiller var også mangler. Nemnda fant det sannsynlig at maurene var i huset før overtakelsen. Selv om kjøperen måtte regne med noen skjulte skader, var et langvarig og pågående angrep ikke påregnelig. Borebillene hadde ifølge en skadedyrrapport holdt på i mange år.

Avvikene ved bad, ventilasjonsrør og pipe var ikke mangler.

Beløpet ble bare 170 000 kroner inkludert mva. og rapportkostnader. Nemnda la et overslag fra byggefirmaet til grunn, men trakk fra for at kjøperen fikk standardheving og forlenget levetid, og for kjøperens egenandel. Kravet om erstatning for administrasjonskostnader førte ikke frem, fordi det ikke var sannsynliggjort noe økonomisk tap.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel bolig med mange risikoopplysninger ikke nødvendigvis stenger for et krav. Skjulte og langvarige angrep fra skadedyr kan regnes som upåregnelige selv om huset er gammelt. Samtidig kan prisavslaget bli en god del lavere enn kravet, når utbedringen gir en bedre bolig.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1942 med stokkmaur, borebiller og råte på hovedhuset.
• Nemnda mente dette var mangler, men ikke råten på annekset, badet, ventilasjonsrøret eller pipa.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 170 000 kroner i prisavslag av 756 000 kroner.