Funkisbolig fra 2017 med TG 0 og flere feil: delvis medhold (FinKN 2026-642)

Hva saken gjaldt

Boligen var en funkisbolig fra 2017, solgt for 5,5 millioner kroner. Salgsoppgaven kalte den stilig, og tilstandsrapporten ga bygningsdelene gjennomgående TG 0 (ingen avvik). Bare sluk, membran og tettesjikt på våtrommene fikk TG 2 i lav grad (avvik som ikke haster). I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han kjenner til) svarte selgeren nei på spørsmål om feil ved våtrom, og opplyste at den planlagte boden i andre etasje var tatt ut til fordel for en større stue.

Etter overtakelsen fikk kjøperen en rapport som pekte på løse fliser og sprekker i flis på badene, manglende veggmembran på vaskerommet og en utett verandadør. Kjøperen reklamerte flere ganger, blant annet i 2022 og 2024. Ved et senere videresalg viste en ny tilstandsrapport TG 2 på balkong, terrasse, bad og vaskerom, med for lite fall mot sluk. Kjøperen tok også opp at boligen ikke var bygget etter godkjente byggetegninger.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 511 355 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter. Kjøperen mente at TG 0 og de positive opplysningene gjorde at han ikke kunne vente slike avvik, og at selgeren hadde holdt tilbake det han visste om sprekker i flis.

Selgerens boligselgerforsikring, HDI Global Specialty, avviste kravet. Selskapet pekte på at kjøperen hadde solgt boligen videre for 5 millioner kroner, bare 50 000 kroner under kjøpesummen, og mente prisavslaget derfor burde settes til null.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda mente følgende.

For det første mangelen. Boligen var ny og hadde fått TG 0. Det var ikke gitt negative opplysninger om flis, balkongdør eller sluk. De påklagede forholdene var derfor mangler etter avhl. § 3-2, med unntak av avvikene fra godkjente tegninger (lovlighetsavvik), som ikke ble regnet som mangel.

For det andre videresalget. Prisen kjøperen fikk ved videresalg, sier lite om hva boligen var verdt da kontrakten ble inngått. Mange forhold påvirker salgssummen, som markedet og budrunder. Utmålingen skjedde derfor etter avhl. § 4-12 andre ledd, altså ut fra hva det koster å utbedre. Et prisavslag krever heller ikke at kjøperen har hatt et økonomisk tap, eller at utbedringen faktisk er gjort.

For det tredje beløpet. Kjøperen hadde kravet oppe på 511 355 kroner, men hadde ikke dokumentert utbedringene godt. Utmålingen ble derfor et skjønn. Nemnda satte prisavslaget til 290 000 kroner, inkludert lovens egenandel, og tilkjente renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en nyere bolig med TG 0 gir sterke forventninger, og at avvik som ikke er nevnt, lettere regnes som mangler. Den viser også at et videresalg til omtrent samme pris ikke fjerner et krav. Prisavslag handler om ubalansen i avtalen, ikke om tap. Til slutt viser saken at dårlig dokumentert utbedring gir et lavere, skjønnsmessig beløp enn det pristilbudene tilsier. Lovlighetsavvik, som avvik fra byggetegninger, ga ikke samme utslag som byggefeil.

Kort oppsummert

• Funkisbolig fra 2017 med TG 0, men løse fliser, utett balkongdør og dårlig fall mot sluk. Kravet var 511 355 kroner.
• Nemnda regnet forholdene som mangler, men ikke avvik fra byggetegningene. Et videresalg til nesten samme pris hindret ikke kravet.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 290 000 kroner i prisavslag inkludert egenandel.