Ikke godkjent utleiedel i enebolig fra 1982: delvis medhold (FinKN 2023-840)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1982 med en leilighet i underetasjen. Den ble solgt for 4,8 millioner kroner ved kjøpekontrakt 4. juli 2022. Salgsprospektet omtalte en godkjent utleiedel som ga skattefrie ekstrainntekter. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) krysset selger av for at leiligheten var godkjent hos bygningsmyndighetene, og skrev at den var registrert som egen boenhet.

Etter overtakelsen fikk kjøperen en e-post fra kommunen. Den viste at kjelleren, bortsett fra ett soverom, ikke var søkt om eller godkjent til varig opphold. Leiligheten var heller ikke godkjent som egen boenhet. Saken gjelder dermed avhendingslova etter lovendringen som gjaldt fra 1. januar 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først 460 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Det var et kostnadsanslag for å bygge om til en selvstendig sekundærleilighet. Subsidiært, altså hvis det første kravet ikke førte frem, krevde hun 62 500 kroner, som var anslått kostnad for å søke om bruksendring. Hun krevde også erstatning for tapte leieinntekter på 36 000 kroner, eller 27 000 kroner, samt saksomkostninger og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, erkjente at opplysningen om godkjent utleiedel var uriktig, og tilbød 60 000 kroner. Det bestred at opplysningen om egen boenhet var en mangel, fordi boligen var markedsført som enebolig med utleiedel. Det mente også at et eventuelt avslag måtte settes forholdsmessig lavere, og at en egenandel skulle trekkes fra.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig i at det var mangler. Nemnda delte seg først ved utmålingen.

For det første var begge opplysningene uriktige (avhendingslova § 3-8). Selger hadde gitt en konkret opplysning om egen boenhet, og en vanlig kjøper kan ikke forventes å kjenne byggereglene for en slik enhet, for eksempel at den må være fysisk adskilt fra resten av boligen. Sekretariatet mente også at megleren burde ha reagert på opplysningen.

For det andre skulle en egenandel på 10 000 kroner trekkes fra. Nemnda mente at forholdet ikke var en offentligrettslig rådighetsbegrensning som gjorde at egenandelen falt bort.

For det tredje var utmålingen omstridt. Flertallet på to av tre mente at et forholdsmessig prisavslag var riktig, siden ombyggingen klart ville påvirke markedsverdien mindre enn byggekostnadene. De satte prisavslaget for egen boenhet til 150 000 kroner. Sammen med 62 500 kroner for bruksendringen ble prisavslaget 212 500 kroner. Erstatningen for leietap ble 27 000 kroner. Egenandelen på 10 000 kroner ble trukket fra, og kjøperen fikk også forsinkelsesrente. Mindretallet mente prisavslaget for egen boenhet burde være 250 000 kroner, fordi usikkerheten burde gå ut over selskapet. Avgjørelsen var avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning fra selger kan stå fast, selv om resten av salgsoppgaven tegner et annet bilde. En vanlig kjøper kan stole på opplysninger om at en enhet er godkjent.

Den viser også at kravet ditt ikke uten videre blir tilkjent i full størrelse. Når verditapet er klart lavere enn ombyggingskostnaden, kan nemnda skjønne seg til et lavere avslag. Kjøperen fikk her medhold, men bare delvis. Beløpet ble langt under det prinsipale kravet på 460 000 kroner.

Kort oppsummert

• Utleiedelen i en enebolig fra 1982 var solgt som godkjent og som egen boenhet. Ingen av delene stemte.
• Nemnda fant mangler, men brukte et forholdsmessig prisavslag i stedet for byggekostnaden.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Nemnda var uenig om beløpet, og egenandelen på 10 000 kroner ble trukket fra.