Avkappede drensrør i enebolig fra 1962: ikke medhold (FinKN 2025-1157)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1962, senere bygget på i flere trinn, og ble solgt for 9 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga rom under terreng TG 3, fordi det var målt forhøyet fukt i treverket i bunnen av en påforet vegg og årsaken ikke var funnet. Dreneringen, som var fra byggeåret, ble vurdert til TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at utvendig fuktsikring av grunnmuren manglet eller sannsynligvis manglet, og at mer enn halvparten av dreneringens levetid var brukt opp. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligens tilstand) svarte selger nei på spørsmål om utførte drensarbeider og om feil ved drenering.

Etter overtakelsen skulle kjøperen skifte drenering på nord- og vestsiden. Da arbeidet skulle ferdigstilles, viste det seg at drensrørene på det nordøstlige hjørnet var kappet og plugget med sement, trolig da en utvendig kjellertrapp ble bygget. Kjøperen kunne derfor ikke koble seg på røret på østsiden uten å grave opp store deler av hagen, og terrassen måtte rives. Kjøperens samlede merkostnad ble 390 894 kroner. Et tidligere anslag hadde vært 478 750 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 390 894 kroner. Kjøperen mente det var uventet at drensrørene var satt ut av funksjon. Kjøperen viste også til at både selger og en nabo skal ha sagt at det var plantet seks frukttrær på østsiden på grunn av mye fuktighet i grunnen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet for å dekke kjøperens krav), avviste kravet. Det mente at dreneringen var moden for full utskifting, at det ikke var gitt uriktige opplysninger, og at frukttrærne ikke var plantet på grunn av drenering.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Nemnda skrev at den fant vurderingen krevende.

For det første kunne ikke nemnda legge til grunn at selger hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7 og § 3-8). Påstanden om frukttrærne stod mot selgers egen forklaring. Nemndas saksbehandling er skriftlig, og den kan ikke avhøre vitner eller befare boligen. Et sted som egner seg for frukttrær er heller ikke uten videre et varsel om dårlig drenering. Det stemte dessuten at dreneringen var fra byggeåret, selv om røret på østsiden senere var kappet.

For det andre var det ikke noe avvik fra det kjøperen kunne forvente (§ 3-2). Nemnda erkjente at det var vanskelig å forutse at et drensrør var kappet. Men kjøperen kunne ikke ha en berettiget forventning om at det i det hele tatt fantes drensrør på østsiden som lot seg koble på. Dreneringen var fra 1962, og rapporten nevnte manglende fuktsikring av grunnmuren.

For det tredje måtte kjøperen forvente utskifting av dreneringen langs hele den eldste bygningsdelen. Hele dreneringen hadde TG 2, og ingenting tydet på at det holdt å gjøre nord- og vestsiden. Det var dermed påregnelig at terrassen måtte rives og bygges opp igjen, og en stor del av merkostnadene gjaldt nettopp den. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel drenering med TG 2 gir kjøperen mindre å stille krav om. Kjøper må regne med at utskifting kan bli omfattende og dyr, også der rapporten ikke sier hvor stort arbeidet blir.

Saken viser også at uttalelser fra selger eller naboer om grunnforhold har liten vekt hvis de er omstridt og ikke er dokumentert. Skriftlig dokumentasjon veier tyngre enn hukommelse.

Kort oppsummert

• Drensrørene på ett hjørne var kappet og plugget med sement, og drenering ble dyrere enn kjøperen hadde regnet med.
• Nemnda mente kjøperen måtte regne med å skifte hele den gamle dreneringen, og at det ikke var bevist at selger holdt noe tilbake.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 390 894 kroner.