Utett fasade og fukt i leilighet fra 2005: delvis medhold (FinKN 2026-490)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 2005 i Vestland, solgt for 3 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 6.6.23. Salgsoppgaven opplyste at fasadene var pusset og malt. I tilstandsrapporten fikk overflatene mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med en merknad om løs murpuss på yttervegg i soverommet, antatt på grunn av «fuktvandring i mur». Rapporten sa at vedlikehold måtte utføres. Selger hadde dessuten skrevet i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) at det tidligere hadde vært en taklekkasje som var utbedret.

Ved overtakelsen 31.7.23 ble det notert saltutslag i stuen. Selgers takstmann, som ble spurt per melding, mente at det ikke var fuktskade. Da kjøperen rev gulvet i slutten av februar 2024, fant hun fukt og mugg under gulvet og bak gulvlisten, særlig mot yttervegg og mot veggen til soverommet. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 26.2.24 og 12.3.24.

Flere rapporter pekte på en utett fasade, med vann som trengte inn i skjøtene mellom betongelementene. Skaden hadde utviklet seg over lang tid, blant annet med kraftig rust på stålstendere.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning på til sammen 163 886 kroner, i tillegg til forsinkelsesrenter. Beløpet inkluderte 15 000 kroner for en erstatningsbolig i en måned. Hun mente at slike skader ikke var påregnelige i et bygg fra 2005, at det ikke var gitt risikoopplysninger om ytterveggene, og at selgers takstmann hadde underkommunisert tilstanden.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente at boligen ikke hadde mangler. Det viste til at selger ikke kjente til forholdene, at fasaden var sameiets felles bygningsmasse og at det var gitt risikoopplysninger. Subsidiært mente selskapet at kravet var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til motsatt resultat og ga kjøperen delvis medhold. Tre ting var viktige.

For det første ble det fastslått at boligen hadde en mangel. Selv om det var gitt risikoopplysninger om overflatene, var skadeomfanget ikke påregnelig. Opplysningen gjaldt løs puss i ett rom, ikke fukt og rustskader i stuen og i veggen mot soverommet.

For det andre var det sannsynliggjort at vanninntrengningen hadde pågått lenge. Rapportene om rust og skadet bunnsvill bekreftet det.

For det tredje ble prisavslaget fastsatt skjønnsmessig, siden det ikke fantes pristilbud. Nemnda trakk fra noe for standardheving (at boligen blir bedre enn før) og tok hensyn til at sameiets bygningsforsikring dekket 45 000 kroner av de innvendige arbeidene. Prisavslaget ble satt til 70 000 kroner etter fradrag for egenandelen. Kravet om erstatningsbolig førte ikke frem, fordi fagkyndige var uenige om leiligheten var ubeboelig under arbeidene. Forsinkelsesrenter ble tatt til følge.

Nemnda tok ikke stilling til om takstmannen hadde gjort feil ved ikke å flytte på møbler (§ 3-7), siden mangelen allerede var slått fast.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en generell risikoopplysning ikke dekker alt. Når en opplysning gjelder ett avgrenset forhold, kan skader av langt større omfang likevel regnes som en mangel. Saken viser også at kjøper kan få medhold selv om skaden gjelder felles bygningsdeler i et sameie, så lenge skaden har gitt følgeskader inne i selve leiligheten.

Samtidig ble beløpet langt lavere enn kravet. Uten pristilbud og med uklar beskrivelse av arbeidene fastsetter nemnda avslaget etter skjønn, og gjør fradrag for standardheving og for det sameiets forsikring dekker.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant fukt, mugg og rust etter en utett fasade i en leilighet fra 2005 og krevde 163 886 kroner.
• Nemnda mente skadeomfanget ikke var påregnelig ut fra risikoopplysningene, og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 70 000 kroner, men ikke erstatning for erstatningsbolig.