Rotter og råte i bolig fra 1840: ikke medhold (FinKN 2024-284)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland fra 1840, solgt for 5,1 millioner kroner i 2022. Salgsoppgaven kalte den sjarmerende og innholdsrik, og sa at modernisering og påkostninger måtte påregnes. Takstmannen skrev at den i hovedsak fremsto som fra byggeåret.

Tilstandsrapporten ga drenering, grunnmur, krypkjeller, rom under terreng, yttervegger og etasjeskille TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte fare for noe fuktighet på grunn av alderen, mineralutslag i kjellermuren og at det manglet musebånd (en tett list som stopper mus) nederst på ytterveggene. Selger opplyste i egenerklæringen (skjemaet der selger svarer om boligen) om lukt av rotter for omtrent ti år siden og igjen sist vinter. Et skadedyrfirma hadde undersøkt uten å finne noe. Selger hadde aldri sett rotter i boligen.

Kjøperne overtok i august 2022. Under oppussing fant de råte i bunnsvillen (den nederste vegg-bjelken) og under gulvet i gangen, og en rustskadet stålbjelke over kjøkkenet. Da de åpnet taket i garasjen, kom det ekskrementer og et rottereir med levende unger. Familien kunne ikke flytte inn og bodde på hotell.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 212 250 kroner og erstatning på 50 050 kroner for hotell. De mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om rottene og forsøkt å dekke over fukt med maling. De mente også at det ikke var påregnelig at boligen ikke kunne brukes, og at delene burde ha lengre levetid.

Selgers forsikringsselskap, HDI, mente forholdene lå innenfor det kjøperne måtte regne med for et så gammelt hus, ut fra det som var opplyst. Selskapet viste til at selger hadde opplyst om rotter, og at selger ikke kjente til fuktskadene under trappen og i gulvet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det ikke var noen mangel. Det avgjorde:

• Rotter var opplyst. Salgsdokumentene ga flere risikoopplysninger om rotter, i tillegg til at boligen var fra 1840 og manglet musebånd. Kjøperne måtte derfor regne med at det kunne være rotter, og at omfanget kunne bli større enn ventet.
• Naboens uttalelse var bestridt. En nabo hadde skrevet at selger hadde hatt rotteproblemer og fått fanget mange rotter. Selger avviste dette. Nemnda kan bare bygge på dokumentene og kan ikke vurdere hvem som er troverdig. Kunnskapskravet i avhendingslova § 3-7, at selger måtte kjenne til forholdet, var derfor ikke sannsynliggjort.
• Alder og helhet. Fukt, råte og rust ble vurdert som påregnelige i en bolig fra 1840 med TG 2 på flere deler, etter avhendingslova § 3-2.

Kjøperne kom med flere innsigelser i klagen, men nemnda fant ikke noe som endret vurderingen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kort opplysning om rotter fra selger og risikoopplysninger i salgsoppgaven kan flytte mye av risikoen til kjøperen, også når skadene er større enn ventet. Da er det ikke nok at skadene er store og ubehagelige.

Saken viser også at en nabouttalelse ikke alltid er nok til å vise at selger visste mer. Når selger benekter, trengs det annen dokumentasjon. Hvor gammel boligen er, veier tungt.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1840 med rottereir, råte i gulv og vegg og rust i en stålbjelke.
• Selger hadde opplyst om rotter, og alder og TG 2 gjorde skadene påregnelige.
• Kjøperne fikk ikke medhold. Et krav på 212 250 kroner i prisavslag og 50 050 kroner i erstatning førte ikke frem.