Drenering som sviktet etter varsel om vann: ikke medhold (FinKN 2026-203)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1966 i Trøndelag, solgt for 4,5 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev den som velholdt, med moderne planløsning. Tilstandsrapporten ga dreneringen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Deler av dreneringen var skiftet rundt 1990, men det kunne ikke dokumenteres, og grunnmursplasten (beskyttelsen utenpå grunnmuren) var skjult under terrassen. Takstmannen fant ikke behov for tiltak.

Selgers egenerklæring (skjema der selger svarer på hva han eller hun vet om boligen) nevnte saltutslag og malingsavflassing i sokkelen, også på badet, og en gammel vannskade etter en tett avløpsrør. Kort tid før salget sendte selger dessuten et tillegg. Det fortalte at det hadde kommet vann inn i sokkeletasjen ved ekstremnedbør, fordi takrennene hadde rent over.

Godt over et år etter overtakelsen oppdaget kjøper vanninntrenging bak trappen i sokkelen. Et forsøk på lokal utbedring viste at årsaken lå utendørs. En fagrapport fant utfordrende terreng med fall mot huset og en eldre drenering med åpne rør. Foreslått permanent løsning var å grave opp og skifte drensmasser, grunnmursplast og drensrør, anslått til 261 750 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 297 438 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Kjøper mente at man ikke kunne vente å måtte skifte drenering så kort tid etter overtakelsen, når rapporten sa at den var utbedret og at det ikke var registrert fuktinntrenging etterpå.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at dreneringen hadde TG 2 og var gammel, at boligen var 58 år, og at selger selv hadde varslet om vanninntrenging kort før budaksept. Kjøperen nådde ikke frem: selskapet fikk medhold.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var noen mangel. Nemnda sluttet seg til dette, enstemmig. Tre forhold var viktige.

For det første selgers opplysninger like før salget. Nemnda mente at kjøper her fikk et tydelig signal om at dreneringen ikke fungerte godt, også på den siden av huset der den var skiftet tidligere. Kjøper kunne ikke uten videre legge til grunn at en ny løvsil i takrennen ville løse problemet for godt.

For det andre dreneringens alder og TG 2. Normal levetid for drenering regnes som 20 til 60 år, og den delen som ikke var skiftet rundt 1990, hadde passert den.

For det tredje at opplysningene til sammen var alarmerende: fukt, vannskade og saltutslag var beskrevet både i egenerklæringen og i tillegget. Da fant nemnda ikke noe avvik fra det kjøper kunne vente etter avhendingslova § 3-2.

Nemnda sa likevel at takstmannens svar var uheldige. Han skrev at det ikke var behov for tiltak og at det ikke var fare for skade på grunn av alder. Nemnda mente at han burde ha uttrykt seg mer forbeholdent. Det endret ikke resultatet, fordi selgers egne opplysninger veide tyngre.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som kommer frem før kontrakten signeres, kan bety like mye som tilstandsrapporten. Selv om rapporten virker betryggende, kan en klar melding fra selger om vann og fukt gjøre at en senere feil ved samme bygningsdel regnes som påregnelig.

Den viser også at alder teller. En drenering som er ferdig med normal levetid, gir kjøper liten grunn til å regne med at den er i orden, særlig når den bare er delvis skiftet og ikke dokumentert.

Kort oppsummert

• Drenering med TG 2 sviktet i en enebolig fra 1966, og kjøper krevde 297 438 kroner i prisavslag.
• Nemnda la vekt på selgers varsel om vanninntrenging kort før salget og på dreneringens alder.
• Kjøper fikk ikke medhold, selv om nemnda kritiserte takstmannens formuleringer.