Areal 102 kvm oppgitt, 100 målt: avvik under 2 %? Ikke medhold (FinKN 2024-97)

Hva saken gjaldt

Leiligheten var en tre-roms andelsleilighet fra 1952, solgt for 3,8 millioner kroner pluss andel fellesgjeld på 133 334 kroner. Kjøperen overtok 1. april 2022. Salgsprospektet og boligsalgsrapporten oppga 102 kvadratmeter primærrom (P-rom, altså rom til opphold), fordelt på 22 kvadratmeter i underetasjen og 80 i første etasje. Kjøperen mistenkte at boligen var mindre, målte selv med laser og reklamerte (meldte fra om en mangel) 11. april 2022.

Fire takstmenn kom til ulike tall. Kjøperens første takstmann målte 98 kvadratmeter. Selskapets takstmann målte 99,8 og mente det opprinnelige tallet skyldtes en regnefeil i første etasje. En senere kontrollmåling ga 99 kvadratmeter, og 99,6 når det justeres for gipsvegger kjøperen selv hadde satt opp.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 149 020 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i advokatutgifter (egenandel) og forsinkelsesrente. Kjøperen mente avviket var større enn 2 prosent, og at det eksakte tallet med desimaler måtte brukes.

Boligselgerforsikringen (forsikring selger har tegnet, som kjøper kan kreve mot) mente hele tall skulle brukes, og at 2 kvadratmeter av 102 er mindre enn 2 prosent. Selskapet mente også at kjøperen ikke la vekt på arealet.

Hva nemnda la vekt på

Etter § 3-3 andre ledd er det en mangel hvis avviket er større enn to prosent og utgjør minst én kvadratmeter, med mindre selger viser at kjøperen ikke la vekt på arealet. Nemnda la til grunn at boligen var mindre enn oppgitt, og at avviket var over én kvadratmeter. Kjøperen bar risikoen for tvil om avviket.

Nemnda delte seg. Flertallet mente det var mest sannsynlig at en av de to siste målingene var riktig, og at det ikke spilte noen rolle hvilken. Så la de vekt på at arealet i salgsdokumentene var oppgitt i hele tall, og at det også vil være slik ved kjøperens eget salg. Takstbransjens regler krever hele kvadratmeter. Derfor ble oppmålingen avrundet til hele tall, slik at sammenligningen ble mellom like størrelser. Korrekt areal var 100 kvadratmeter, og avviket var ikke stort nok.

Mindretallet mente desimaler skulle brukes. Avrunding gir mer tilfeldige utslag, og kan ramme marginale avvik som loven ville unngå, særlig i små leiligheter. Med desimaler var avviket over 2 prosent i begge målingene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nøyaktig oppmåling og avrunding kan avgjøre et krav når avviket ligger nær grensen. Et lite avvik er ikke nok, og kjøper bærer tvilsrisikoen. Nemnda var delt om avrundingsregelen, så utfallet var ikke opplagt.

Kort oppsummert

• Oppgitt areal var 102 kvadratmeter, mens målingene endte mellom 98 og 99,8.
• Flertallet rundet av til hele tall, og avviket ble dermed for lite til å være en mangel.
• Selskapet fikk medhold under dissens.