Slitt parkett, kjøkken og gasspeis i leilighet: ikke medhold (FinKN 2024-947)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet sentralt på Østlandet, bygget i 2007, solgt for 6,8 millioner kroner ved kontrakt i november 2022. Salgsoppgaven sa at kjøperen kunne «flytte rett inn». Den opplyste også at parketten var slitt. Tilstandsrapporten ga overflater, kjøkken, vannledninger og ildsted TG 1 (ingen eller små avvik). El-anlegget ble ikke vurdert. I egenerklæringen svarte selger nei på om han kjente til arbeid på vann og avløp eller feil ved ildsted og el-anlegg.

Etter overtakelsen i januar 2023 fant kjøperen flere forhold. Rørene under kjøkkenbenken var ufagmessig koblet. Det manglet lekkasjesikring (Waterstop) på oppvaskmaskinen. Blandebatteriet lakk. Parketten var slitt. Benkeplaten hadde bruksmerker, en skapdør lukket dårlig, gasspeisen ville ikke tenne, og noen lysbrytere med dimmer blinket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 76 875 kroner, pluss forsinkelsesrenter. En takstmann hadde anslått utbedringskostnadene for alle forholdene til 65 875 kroner. Kjøperen mente at takstmannen hadde gitt for lav tilstandsgrad, at forholdene var upåregnelige, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at forholdene var synlige og var vanlig vedlikehold, at parketten var opplyst som slitt, at det ikke var krav om Waterstop, og at gasspeis og lysbrytere ikke var dokumentert. Om rørkoblingen ga selskapet delvis rett til kjøperen, men mente at det var kjøperens risiko. Selskapet mente også at kjøperen hadde klaget for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant ingen mangel som ga rett til penger. To ting avgjorde.

For det første parketten, som var hovedpunktet i kjøperens klage til nemnda. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa uttrykkelig at parketten var slitt. TG 1 dekker også mindre avvik og normal slitasje. Parketten fungerte fortsatt, og slitasjen lå innenfor det TG 1 omfatter. Da kunne ikke kjøperen forvente noe annet.

For det andre rørkoblingen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), som nemnda sluttet seg til, mente at den ufagmessige koblingen var noe kjøperen ikke trengte å regne med, og at den var en mangel etter § 3-2. Men kostnaden for å rette den var lavere enn kjøperens egenandel etter § 3-1 fjerde ledd (en del av tapet kjøperen selv må bære). Da ga forholdet ikke rett til prisavslag.

Nemnda tiltrådte ellers sekretariatets vurdering av de øvrige forholdene: ingen mangel etter § 3-2 og ingen brudd på opplysningsplikten etter § 3-7.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at små avvik lett faller utenfor, av to grunner. Når salgsoppgaven selv nevner slitasje, kan du ikke senere kreve at gulvet skal være som nytt. Og når en mangel er liten, kan kostnaden ligge under egenandelen, slik at den ikke gir krav selv om den er reell. Flere små feil legges ikke automatisk sammen til en stor mangel.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 76 875 kroner for slitt parkett, kjøkkenfeil, gasspeis og lysbrytere i en leilighet fra 2007.
• Parketten var opplyst som slitt, og den ufagmessige rørkoblingen var billig å rette, under egenandelen.
• Nemnda var enstemmig og ga forsikringsselskapet medhold.