Smalt omkledningsrom regnet som P-rom: delvis medhold (FinKN 2024-892)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treromsleilighet fra 2008 i et borettslag, solgt for 7,41 millioner kroner. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten oppga et areal på 54 kvadratmeter i BRA/P-rom (bruksareal og primærrom, de rommene som regnes som selve boligen). Blant rommene i P-rom-arealet sto et omkledningsrom ved siden av soverommet. Tilstandsrapporten opplyste også at godkjente tegninger stemte med dagens bruk.

Kjøperen mente at rommet i realiteten var en bod og skulle vært regnet som S-rom (sekundærrom, som bod og lagerplass). Rommet var 2,22 meter langt og 0,71 meter bredt, og hadde et gulvareal på 1,58 kvadratmeter. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) tre dager før overtakelsen. Kjøperen hadde oppdaget forholdet da kjøperens egen bolig, med lignende planløsning, skulle selges.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 270 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), før fradrag for egenandelen, med forsinkelsesrenter. Kjøperen viste til at rommet tidligere var kalt garderobe og regnet som S-rom, og at en takstmann mente rommet ikke kunne kalles omkledningsrom. Avviket var to kvadratmeter, eller 3,7 prosent av 54 kvadratmeter.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente at takstmannens skjønn var forsvarlig, at selgeren hadde stolt på rapporten, og at en eventuell feil ikke hadde påvirket avtalen. Selskapet mente også at regelen om arealavvik i § 3-3 andre ledd ikke gjelder uegentlige arealavvik, altså feil i hvordan rom er klassifisert, ikke i selve målingen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la vekt på tre forhold.

For det første regelen. Nemnda mente ikke at ordlyden eller forarbeidene til § 3-3 andre ledd utelukker uegentlige arealavvik. Bestemmelsen sier at det er en mangel når boligen har mindre areal enn opplyst, hvis avviket er over to prosent og minst én kvadratmeter.

For det andre rommet. Bransjens retningslinjer sier at et omkledningsrom er P-rom bare hvis det er stort nok til å stelle seg, kle seg og oppholde seg i. Med en bredde på 0,71 meter var rommet for smalt for skap og for at en voksen kan kle seg. Takstmannen hadde derfor gjort en klar feil. Nemnda viste også til at et takstmannsskjønn får noe rom, men ikke når det er klart feil.

For det tredje beløpet. Nemnda fant sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) prisavslag noe høyt. Verdien av en bolig avhenger av mer enn størrelsen, og her var avviket dessuten et uegentlig arealavvik. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner etter at kjøperens egenandel var trukket fra, med forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at oppgitt P-rom-areal kan bli en mangel selv når hele arealet finnes. Det avgjørende er om et rom er klassifisert riktig. Små rom som er kalt omkledningsrom eller garderobe, kan bli vurdert som bod.

Saken viser også at beløpet kan bli langt lavere enn kravet. Når et avvik skyldes klassifisering og ikke manglende kvadratmeter, tar nemnda hensyn til det i utmålingen.

Kort oppsummert

• Et smalt rom på 1,58 kvadratmeter var regnet som P-rom i en leilighet solgt med 54 kvadratmeter.
• Nemnda mente at rommet var for smalt og at avviket på 3,7 prosent var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag mot et krav på 270 000 kroner.