Fukt og råte i kjellergulv i eldre enebolig: ikke medhold (FinKN 2024-646)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestfold, oppført i 1971 og solgt for 4,05 millioner kroner ved kontrakt datert 26.4.23. Kjøperen overtok 26.6.23. Salgsoppgaven omtalte en hyggelig enebolig med nyere bad og kjøkken og full kjeller. Selgeren solgte ved fullmakt (en annen person handlet på selgerens vegne). Egenerklæringen sa at selgeren ikke hadde bodd i eiendommen og ikke hadde spesifikk kunnskap om den, og oppfordret kjøperen til en særlig grundig undersøkelse.

Tilstandsrapporten ga rom under terreng og drenering lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak), og overflater mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Ved en prøveboring i veggen var det funnet fuktighet og kondens, og på murflatene som kunne ses, var det saltutslag. Grunnet dreneringens alder var utforede vegger og oppforet tredekke en risiko for skjulte skader. Dreneringen var også kommet langt i sin forventede levetid. Det meste i kjelleren var av eldre årgang. Etasjeskillet ble gitt TG 3, men på grunn av skjevheter i gulvet og ikke fukt.

Kort tid etter overtakelsen ville kjøperen rette opp skjevheter i gulvet i første etasje. Da fant kjøperen fukt- og råteskader i det oppforede kjellergulvet. Det ble målt opp mot 100 % fukt. Kjøperens takstmann mente at skadene mest sannsynlig hadde pågått lenge og skyldtes feilkonstruksjon.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 574 648 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 19 375 kroner i takstutgifter og 54 285 kroner i sakskostnader, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at boligen ikke var som forventet etter § 3-2, fordi gulvet var feil bygget og ikke bare gammelt, og at det var gitt en uriktig opplysning etter § 3-8 om at rommene under terreng ikke krevde umiddelbare tiltak.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring, mente at det ikke var dokumentert at feilkonstruksjon alene var årsaken, at gulvet uansett var utlevd, og at det var gitt omfattende risikoopplysninger. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde konkludert med at det var en mangel, men nemnda gikk en annen vei.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kalte spørsmålet vanskelig og et grensetilfelle. Nemnda delte seg.

Flertallet kom under tvil til at det ikke var en mangel etter § 3-2. Det la vekt på fire forhold. Kjøperen var kjent med registrert fukt i kjelleren og risikoen for skjulte skader. Dreneringen hadde passert midtpunktet av sin levetid, og fuktsikringen av grunnmuren hadde avvik. Selgeren solgte ved fullmakt uten kunnskap om boligen, noe som etter praksis er et ekstra risikomoment. Og tilstandsrapporten sa at det meste av kjelleren var av eldre årgang og preget av alder, og at noe arbeid var ufagmessig utført. TG 3 for etasjeskillet forsterket inntrykket av en eldre eiendom der lite var gjort siden byggeåret. Det var derfor påregnelig at kjellergulvet måtte skiftes. Flertallet fant heller ikke en mangel etter § 3-8, blant annet fordi det ikke ble gitt konkrete beroligelser om fukt i rommet under terreng.

Mindretallet mente under tvil at det var en mangel. Det avgjørende for det var at behovet for umiddelbare og omfattende tiltak i hovedsak syntes å skyldes feilkonstruksjon, og at takstmannen ikke hadde funnet avvik som krevde umiddelbare tiltak.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger om fukt og alder kan gjøre også omfattende skader påregnelige, selv om de enkelte tilstandsgradene er milde. Når rapporten nevner fukt og kondens, en gammel drenering og at boligen selges ved fullmakt, må kjøperen regne med å ta en større del av risikoen.

Det spiller også en rolle om skaden skyldes elde eller en byggefeil. Mindretallet la vekt på det, men flertallet fant at helheten i opplysningene var viktigere.

Saken var på grensen, og nemnda var delt. Det viser at utfallet i slike saker kan avhenge av hvordan opplysningene veies mot hverandre.

Kort oppsummert

• Fukt og råte i kjellergulvet i en enebolig fra 1971, med krav om 574 648 kroner.
• Flertallet mente under tvil at rapportens fuktopplysninger, dreneringens alder og salg ved fullmakt gjorde skadene påregnelige.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Ett medlem mente at boligen var mangelfull.