Vannlekkasje og gulvvarme i enebolig fra 1988: delvis medhold (FinKN 2026-250)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1988 i Nordland, solgt for 6 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven beskrev en gjennomgående normal standard, der mye stammet fra byggeåret, og et varmesystem med vannbåren varme. Tilstandsrapporten ga vannledninger, avløpsrør og det vannbårne varmeanlegget mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), i hovedsak på grunn av alder. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selger at han selv hadde utført ufaglært arbeid på badet, men svarte nei på spørsmål om feil ved våtrom og om annet arbeid som burde vært gjort av fagfolk.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen fuktskader i gulv og vegg mellom kjøkken og bad, med følgeskader. En skaderapport pekte på ufagmessig rørarbeid med brudd i skjøter og en brutt membran. Kjøperen reklamerte også på at varmeanlegget manglet vedlikehold, og at det ikke var gulvvarme i kjellerboden.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene, pluss forsinkelsesrenter. Beløpene i pristilbudene varierte mye og var satt sammen på ulike måter. Kjøperen mente selgers egeninnsats på rørene var upåregnelig, og at han hadde grunn til å vente vannbåren varme i alle gulv og et anlegg som fungerte.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente det ikke var noen mangel. Det pekte på at rørene hadde mørk TG 2, at årsaken til lekkasjen var usikker og kunne ha oppstått etter overtakelsen, og at det var påregnelig at et eldre varmeanlegg måtte vedlikeholdes. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent, og at et fradrag for standardheving måtte trekkes fra.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte kravet i tre og sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

Vannlekkasjen var en mangel etter § 3-2. Selskapet hadde ikke kommentert kjøperens forklaring om at lekkasjen kom fra kjøleskapet, så nemnda la til grunn at skaden skyldtes feilmontering av rør, slik skaderapporten sa. Rørarbeidet var svært ufagmessig og måtte antas å være selgers egeninnsats. Da var egenerklæringen mangelfull, og det er selgers risiko. TG 2 på vannledningene var satt på grunn av alder og fikk ikke avgjørende vekt.

Manglende gulvvarme i kjellerboden var en mangel etter § 3-1. Det var opplyst at hele kjelleren hadde vannbåren varme. Reklamasjonen var rettidig, fordi den kom kort tid etter at rørleggeren bekreftet avviket.

Manglende vedlikehold av varmeanlegget var derimot ikke en mangel. Et eldre anlegg med mørk TG 2 kan ha manglet vedlikehold eller måtte oppgraderes. Det var ikke upåregnelig.

Nemnda ville likevel ikke fastsette prisavslaget. Pristilbudene omfattet flere arbeider enn det som var nødvendig for å utbedre mangelen, og det var vanskelig å se hva som skulle medregnes. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen fikk delvis medhold: to mangler ble godkjent, men ikke beløpet. Saken viser at selgers egeninnsats som ikke er beskrevet tydelig, kan gå ut over selgersiden, selv om rørene har dårlig tilstandsgrad på grunn av alder. Den viser også at nemnda ikke gjør utmålingen for deg når pristilbudene er uoversiktlige. Sekretariatet pekte på at kjøperen burde ha innhentet ett tilbud der alle kostnader var priset riktig, og at man må regne med fradrag for nye bygningsdeler med lengre levetid.

Kort oppsummert

• Vannlekkasje fra ufagmessig rørarbeid og manglende gulvvarme i kjellerboden var mangler. Manglende vedlikehold av varmeanlegget var ikke det.
• Egenerklæringen var mangelfull om selgers egeninnsats, og TG 2 på grunn av alder endret ikke dette.
• Kjøperen fikk delvis medhold, fordi nemnda ikke hadde forsvarlig grunnlag til å fastsette prisavslaget.