Avvik ved ildsted og pipe i enebolig fra 1969: ikke medhold (FinKN 2025-524)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1969, solgt for 4,85 millioner kroner i februar 2024 og overtatt 11. juni 2024. Salgsoppgaven beskrev en modernisert bolig som hadde vært gjennom flere oppgraderinger.

Tilstandsrapporten ga ildsted og skorstein TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), på grunn av alder og merknader. Skorsteinen var innkledd på én side i kjøkkenet, og en teglskorstein skal ligge åpen for kontroll og ha minst 10 cm avstand til brennbart materiale. Rapporten fortalte at teglpiper erfaringsmessig ofte trenger rehabilitering, at pipevangeren måtte gjøres tilgjengelig, og at det ble anbefalt å sette inn foringsrør på grunn av alderen.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) svarte selger ja på spørsmål om problemer med ildsted og pipe, og skrev at de hadde fått pålegg om å montere foringsrør. Selger skrev også om avvik på pipa, at noe kjøkkeninnredning var montert for nær, og at kostnadsoverslaget fra brannstasjonen var 15 til 20 tusen kroner. Med foringsrør ville avviket bli rettet.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen ut at sotluken stod for nær brennbart materiale, og at peisovnen måtte skiftes fordi den ikke lenger var godkjent. En peisforhandler mente ovnen var gammel og at deler ikke lenger kunne skaffes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 73 278 kroner. Utbedringen var vurdert til 48 278 kroner. Kjøperen mente at behovet for utbedring var upåregnelig. Kjøperen mente også at selger hadde gitt en uriktig opplysning, siden foringsrør alene ikke rettet avviket, og at også peisen måtte skiftes.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet pekte på at det var gitt flere konkrete risikoopplysninger om ildstedet, og at selger hadde gjengitt det brannvesenet hadde sagt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og la vekt på tre ting.

For det første var det kjent for kjøperen at ildstedet hadde avvik, og at selger hadde fått pålegg om å montere foringsrør. Det sto i egenerklæringen, og rapporten hadde beskrevet innkledningen av skorsteinen. Et akutt utbedringsbehov ved ildstedet var da ikke et avvik fra det som var avtalt.

For det andre var det forventbart at ovnen måtte flyttes bort fra brennbart materiale. Det var heller ikke upåregnelig at den gamle ovnen måtte byttes på grunn av miljøkrav, siden den åpenbart var gammel, noe kjøperen kunne se før avtalen.

For det tredje var det ikke gitt noen uriktig opplysning (§ 3-8). Selgers opplysninger om foringsrør stemte med pålegget fra brannvesenet. Det var uansett forventbart at ildstedet og pipen hadde et oppgraderingsbehov, og da regnes ikke opplysningen som noe som har virket inn på avtalen. Nemnda fant heller ingen mangel etter reglene om boligens tilstand (§ 3-2).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ildsted og pipe i en eldre bolig ofte blir sett på som en risiko kjøperen må ta hensyn til, særlig når salgsdokumentene omtaler avvik og pålegg. Egenerklæringen og tilstandsrapporten leses sammen.

Den viser også at et utbedringstiltak som selger nevner, ikke alltid er hele løsningen. Når du får høre om et pålegg, kan det være verdt å tenke over hva det kan trekke med seg, som at gamle ovner må byttes.

Kort oppsummert

• Avvik ved sotluke og gammel peisovn i en enebolig fra 1969, oppdaget kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda mente kjøperen var kjent med avvik og pålegg, og at oppgraderingsbehovet var påregnelig.
• Selskapet fikk enstemmig medhold. Kjøperen fikk ikke medhold.