Halvferdig isolering på kryploft i hytte fra 1970: ikke medhold (FinKN 2025-779)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1970 med et tilbygg fra 2013. Den ble solgt for 4 400 000 kroner ved kontrakt av 25.4.22. Selger skrev i egenerklæringen (selgers skjema om boligen) at dette var «en fritidsbolig/sommerhytte». Tilstandsrapporten beskrev hytta som godt vedlikeholdt med normal hyttestandard. Takkonstruksjonen og taktekkingen fikk begge TG 1, det vil si at de ble vurdert som i god stand. Rapporten sa samtidig at konstruksjonsoppbyggingen ikke kunne kontrolleres, fordi det var innvendige skråhimlinger.

Litt over ett år etter overtakelsen fant kjøper at arbeidet med isolering og plasttetting av kryploftet var halvferdig. Det manglet isolasjon i flere felt, og det lå uåpnede isolasjonspakker på loftet. Dampsperre (en plastfolie som hindrer fuktig luft i å trenge opp i konstruksjonen) manglet flere steder, blant annet der delevegger var fjernet. Kjøper reklamerte (sa fra om mangelen) 16.6.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

En takstmann anslo utbedringen til 170 556 kroner. Kjøper krevde 180 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 4 000 kroner for utgifter til juridisk bistand, i tillegg til rente. Kjøper mente at TG 1, beskrivelsen som godt vedlikeholdt og fraværet av risikoopplysninger gjorde forholdet upåregnelig.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til boligens alder og risikoopplysningene, og til at det ikke var forskriftskrav til fritidsboliger da hytta ble bygget. Selger hadde sagt at hun ikke kjente til forholdet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Alder og type bolig. Nemnda så på hytta som en eldre fritidsbolig. Da må kjøper regne med utbedringsbehov utover det som er skrevet i salgsdokumentene. Markedsføringen som sommerhytte og energikarakter G, som betyr lite energieffektiv, ga heller ikke grunn til å forvente helårsstandard.

Kjøper måtte regne med gammel isolasjon. Nemnda mente det ikke var påregnelig at bare deler av taket var isolert. Men kjøper måtte regne med at isolasjonen i den opprinnelige delen var fra byggeåret, og at den kunne trenge utbedring. Det samme gjaldt dampsperren.

Ingen skader. Det var ikke funnet skader i himlingen, og det var ikke opplyst om lekkasjer fra taket. Takstmannen hadde dermed ikke foranledning til å varsle om skjulte skader.

Tvilen. Nemnda mente det var uheldig at takkonstruksjonen fikk TG 1 når den var gammel og ikke kunne inspiseres innvendig. Isolert sett ga TG 1 en berettiget forventning om god tilstand. Etter en samlet vurdering (§ 3-2) ble det likevel ikke en mangel. Nemnda fant heller ingen mangel etter § 3-1.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad ikke alltid er nok når boligen er gammel og rapporten sier at konstruksjonen ikke kan ses. Ved eldre fritidsboliger regner nemnda med lavere standard enn i en helårsbolig, og med at gammel isolasjon kan måtte byttes.

Den viser også at det teller når det ikke er funnet skader. Saken ble avgjort under tvil, og nemnda pekte selv på at TG 1 var en uheldig vurdering. Slik en tilstandsgrad er skrevet, gir likevel ikke alltid krav på prisavslag.

Kort oppsummert

• Isolasjon og dampsperre på kryploftet i en fritidsbolig fra 1970 var halvferdig.
• Nemnda mente det var innenfor det kjøper måtte regne med for en eldre sommerhytte uten funne skader.
• Kjøper fikk ikke medhold. Nemnda avgjorde saken under noe tvil.