Råte og vanninntrengning i enebolig fra 1780: ikke medhold (FinKN 2026-817)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Sørlandet, oppført i 1780 og modernisert i 1985. Den ble solgt for 7,5 millioner kroner og omtalt som «unik» og sjarmerende, med mye gammelt bevart. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og noen TG 3 (store avvik eller behov for tiltak). Det ble blant annet påvist spredte råteskader i kledningen, og terrenget hadde dårlig fall mot grunnmuren. Drenering og kjøkken fikk TG 1 (ingen avvik). Selger opplyste likevel at det var gjort arbeid på dreneringen for over 30 år siden, delvis av ufaglærte.

Da kjøper monterte nytt kjøkken, viste bunnsvillen under gulvet seg å være gjennområtten, og deler av veggen var også skadet. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) i november 2024. En skaderapport pekte på vann som hadde trengt inn gjennom grunnmuren over lang tid, trolig mer enn ti år. Terrenget ledet vann mot huset, nedløpet fra taket gikk mot grunnmuren, og det manglet utvendig fuktsperre.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 266 436 kroner i prisavslag eller erstatning, med forsinkelsesrente. Kjøper mente at skadene var upåregnelige, at opplysningene var mangelfulle, og at dreneringen var feilaktig vurdert med TG 1.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente først at selgers rett til å utbedre selv var krenket. Uansett mente det at det ikke var noen mangel. Skaden skyldtes terreng og bortledning av vann, og dette var opplyst om. Kjøper hadde overtatt risikoen for slike forhold.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Kjøper nådde altså ikke frem. Tre forhold veide tyngst.

For det første var kjøper advart. Flere bygningsdeler hadde TG 2 og TG 3, og rapporten ba om utbedringer av grunn, fundament, terreng og vegger. Slik nemnda ser det, har kjøper langt på vei tatt over risikoen for hvor store feilene er, når feilene er nevnt på forhånd.

For det andre var det uklart om det trengtes ny drenering. Skaderapporten brukte bare ordet anbefalt, og rimeligere løsninger var ikke utelukket.

For det tredje var det vanskelig å skille nødvendige kostnader fra andre i de mange fakturaene, og det var ikke utelukket at forholdene hadde utviklet seg etter overtakelsen. Nemnda mente at heller ikke reglene om selgers opplysninger og tilstandsrapport (§§ 3-7 og 3-8) var brutt. Nemnda kalte det uheldig at dreneringen fikk TG 1, men det endret ikke resultatet. Spørsmålet om selgers utbedringsrett tok den ikke stilling til.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Ved kjøp av en svært gammel bolig teller helheten i risikoopplysningene tungt. Selv om én bygningsdel har fått TG 1, kan advarsler om grunnmur, terreng og fukt gjøre at skader i samme område regnes som påregnelige.

Kjøper må dessuten kunne vise at utbedringen var nødvendig og hva den kostet. Anbefalinger i en skaderapport er ikke alltid nok, særlig når billigere løsninger nevnes.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1780 med råte i bunnsvill og vegg etter vanninntrengning gjennom grunnmuren.
• Kjøper krevde 266 436 kroner, men risikoopplysningene ved salget var mange og tydelige.
• Nemnda ga selskapet medhold: kjøperen nådde ikke frem, blant annet fordi behovet for ny drenering var uklart.