Manglende varmekabler og videresalg: delvis medhold (FinKN 2024-531)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig fra 2008, solgt for 2,13 millioner kroner. Salgsoppgaven opplyste at det var elektriske varmekabler på badene og vaskerommet, blant annet i sokkeletasjen. Tilstandsrapporten sa det samme. Gulvet på vaskerommet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), men bare på grunn av høydeforskjellen mellom sluk og dørterskel.

Kjøperen overtok i august 2023 og oppdaget at det ikke fantes varmekabler på vaskerommet. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) i september 2023. En megler som hadde vært med ved salget, bekreftet at opplysningen var feil på grunn av en feil i tilstandsrapporten. Kjøperen solgte boligen videre i oktober 2023, uten varmekabler, for 2,1 millioner kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen fikk et anslag på å legge varmekabler og rive og legge nytt gulv. Kablene kostet 10 838 kroner og gulvarbeidet 99 800 kroner, til sammen 110 638 kroner. Kjøperen krevde dette beløpet som prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Arbeidet ble ikke gjort før videresalget.

Fremtind Forsikring, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), erkjente at det var en mangel, fordi opplysningen var uriktig. Men selskapet mente prisavslaget måtte settes til null. Kjøperen hadde solgt videre for mer enn det en statistikktjeneste for boligpriser anslo som markedsverdi, 2 050 000 kroner. Da var det ikke noe tap å kompensere.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig om at det var en mangel. Striden gjaldt hvordan prisavslaget skulle regnes ut, og nemnda delte seg.

Loven har to måter å regne på (§ 4-12). Hovedregelen er at prisavslaget settes til det det koster å rette feilen. Det kan fravikes hvis noen viser at mangelen har kostet boligen en verdi som er klart en annen. Nemndas flertall la til grunn dette:

• Det er selskapet som må bevise at verdiforringelsen er en annen enn utbedringskostnaden, og beviset må være tydelig.
• Videresalget viste ikke dette. Prisen på et senere salg avhenger av mye annet, som markedsføring, budgivere og svingninger i markedet. Megleren sa også at statistikkverktøyet er dårlig egnet, og at prisene falt markant fra juni til høsten.
• Prisavslaget skal gjenopprette balansen slik den var ved kjøpet. Gevinst eller tap ved et senere videresalg skal ikke påvirke det. Det er heller ikke et vilkår at kjøperen faktisk gjør utbedringen.

Flertallet gjorde likevel fradrag. Boligen var fra 2008, og kjøperen ville fått nytt og bedre utstyr. Kjøperens egenandel etter § 3-1 ble trukket fra. Etter dette ble prisavslaget satt til 50 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Mindretallet mente at selskapet hadde vist at manglende varmekabler i et 15 år gammelt vaskerom ikke hadde noen verdi for kjøpet. Boligen var solgt videre uten nevneverdig verditap. Etter mindretallet skulle prisavslaget derfor følge verdiforringelsen, og den var ikke påvist.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil opplysning i salgsoppgaven gir krav selv om du senere selger uten å utbedre. Utgangspunktet er hva utbedringen ville kostet. Skal beløpet ned, må selskapet bevise en klart lavere verdiforringelse, og et videresalg er et svakt bevis.

Saken viser også at beløpet ikke blir hele kravet. Her ble 110 638 kroner til 50 000 kroner etter fradrag for nytt utstyr og egenandel. Utfallet var delt, og mindretallet ville gitt null.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven og tilstandsrapporten opplyste om varmekabler på vaskerommet. Kablene fantes ikke, og selskapet erkjente mangelen.
• Flertallet mente at et videresalg ikke viste noen annen verdiforringelse enn utbedringskostnaden.
• Utfallet ble delvis medhold: 50 000 kroner i prisavslag av et krav på 110 638 kroner.