Fukt i kjeller og kjøper med takstmann på visning: ikke medhold (FinKN 2024-590)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1978, solgt for 4,6 millioner kroner ved kjøpekontrakt fra oktober 2022. Salgsoppgaven beskrev huset som betydelig påkostet både utvendig og innvendig. Den sa også at kjelleren ikke var godkjent som boligrom, selv om der var stue, bad, vaskerom, hobbyrom og gjesterom.

Tilstandsrapporten ga flere deler av kjelleren TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og vaskerommet fikk TG 3 (vesentlige avvik). Rapporten fortalte om ny drenering fra 2016 og om salt- og kalkutslag på grunnmuren, som ble antatt å stamme fra tiden før dreneringen. Den pekte også på at innredningen i kjelleren er en risikokonstruksjon for fukt og kondens, og at skjulte skader ikke kunne utelukkes. Selger hadde i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) svart ja på spørsmål om tidligere fuktproblemer.

Kjøperen hadde med seg faren sin, som er takstmann, på visning. Han målte fukt med eget utstyr. I april 2023 fant kjøperen fukt- og råteskader i kjelleren. Kjøperen la frem en skaderapport som mente at plastfolie og oppforede gulv førte fukt fra grunnen inn i veggene. Alle gulv og deler av veggene måtte rives.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 309 313 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen mente at skadene var upåregnelige, fordi det var lagt ny drenering i 2016, og at tilstandsrapporten var ugyldig fordi selgers takstmann ikke hadde tatt hull i konstruksjonen for å måle fukt.

Selgers forsikringsselskap, HDI, bestred dette. Selskapet mente rapporten var gyldig og at boligen ikke hadde noen mangel når risikoopplysningene ble tatt med. Selskapet pekte også på at kjøperen hadde fagkyndig hjelp på visning, og mente at kjøperen hadde klaget for sent.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet i nemnda tiltrådte sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering og la vekt på tre ting.

For det første var tilstandsrapporten godkjent. Takstmannen hadde ikke tatt hull, men rapporten viste at fuktutslag allerede var påvist på annen måte. Da kan hulltaking utelates. Nemnda regnet derfor kjøperen som kjent med det som stod i rapporten. Sekretariatet fant det likevel uheldig at det først ble krysset av for at hull var tatt, og ga uttrykk for noe tvil.

For det andre skulle kjøperen behandles som om faren sin kunnskap var hennes egen. Faren var med på visning før budet og målte fukt. Det viser at han var kjøperens rådgiver. Når kjøperen tar med seg en bygningskyndig person, stilles det strengere krav til hva kjøperen burde forstå.

For det tredje mente nemnda at skadene ikke var upåregnelige. En kjeller som opprinnelig var en grovkjeller og som er innredet uten godkjenning, er i seg selv en risikokonstruksjon for fukt og kondens. Rapporten hadde uttrykkelig varslet om dette, og flere bygningsdeler hadde TG 2 eller TG 3. Da må kjøperen moderere forventningene. Ny drenering og et fagmessig bad i salgsoppgaven veide ikke tungt nok mot dette.

Det var altså ikke nødvendig å ta stilling til om kjøperen hadde klaget i tide.

Dissensen

Et medlem (dissens betyr at nemnda er uenig) mente at boligen hadde en mangel. Mindretallet pekte på at badet var etablert i 2015 av fagfolk, og at omfattende skader i gulv og vegger rundt det så kort tid etterpå var upåregnelig. Årsaken oppsto i selgers eiertid. Etter lovendringen i 2022 skal risikoen for slike skjulte feil oftere ligge hos selger. Mindretallet ville gitt prisavslag.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med mange TG 2 og advarsler om fukt og kondens kan trekke forventningene ned, også når salgsoppgaven fremhever oppgraderinger. Den viser også at kunnskapen til en person du tar med på visning som rådgiver, kan bli regnet som din egen. Jo mer fagkunnskap som var til stede før kjøpet, desto vanskeligere blir det å hevde at skaden var uventet.

Saken viser også at slike vurderinger kan være tette. Her var nemnda delt, og flertallet landet under noe tvil på at rapporten var godkjent.

Kort oppsummert

• Fukt- og råteskader i en innredet kjeller fra 1978 der rapporten hadde advart om fukt og kondens.
• Kjøperen ble identifisert med faren, som er takstmann og var med på visning, og skadene ble ikke sett som upåregnelige.
• Selskapet fikk medhold, mot én stemme. Kjøperen fikk ikke medhold.