Råte i tak og feil om takets alder: delvis medhold (FinKN 2025-430)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1960, solgt for 3,8 millioner kroner i 2022. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa at betongtakstein, lekter, strø og undertak var fra 1989. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) skrev selger at han selv hadde skiftet taket i 1989, uten fagfolk. Takstegelen fikk lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak), og rapporten sa at tidspunktet for utskifting nærmet seg. Selve takkonstruksjonen fikk TG 1, mens nedløp og beslag fikk TG 3.

Da kjøper rehabiliterte badet, oppdaget kjøper fukt og råte i takkonstruksjonen. Nærmere undersøkelser viste at bare en del av taket var skiftet i 1989. Kjøper mente at bare 15 % av undertaket var nytt, mens 85 % var fra 1960. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) i august 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 187 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), erstatning for saksomkostninger og forsinkelsesrenter. Beløpet kom fra en rapport som anslo en lokal utbedring. En annen rapport, fra kjøpers side, anslo å bytte hele taket til 1 541 744 kroner. Kjøper mente at opplysningen om at hele taket var skiftet, var uriktig, og at takstmannen burde ha oppdaget råten.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Det mente at taket var opplyst å være bygget av ufaglærte, og at alder og egeninnsats gjorde skadene påregnelige. Selskapet mente heller ikke at det var sannsynliggjort at selger eller takstmannen hadde opptrådt grovt uaktsomt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat.

Først la nemnda til grunn at opplysningene var gitt slik at kjøper kunne forvente at hele taket var skiftet i 1989. Siden det ikke var bestridt at bare 15 % var skiftet, var det en mangel etter § 3-1 (boligen samsvarer ikke med det som er avtalt).

Deretter kom spørsmålet om beløpet. Prisavslag krever at boligen har fått lavere verdi. Nemnda var i adskillig tvil, men mente at det var et mindre verdiminus. Et tak med nye materialer fra 1989 er noe bedre enn et tak fra 1960, selv om selger la det selv. Det var også uklart om skaden skyldtes dårlig utførelse i 1989 eller den eldre delen av taket.

Til sist valgte nemnda den rimeligste forsvarlige utbedringen. Det var den lokale reparasjonen på 40 921 kroner. Etter fradrag for kjøpers egenandel ble prisavslaget 30 921 kroner. Nemnda pekte på at et fullt takbytte ville gitt et stort fradrag for at taket ville fått lengre levetid, så resultatet ville uansett ligget nær. Utgifter til sakkyndig ble ikke tilkjent, siden kjøper hadde boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil opplysning om et bygningsdels alder kan være en mangel selv om selv om skaden ikke skyldes den. Den viser også at mangel og beløp er to spørsmål. Kjøper vant på det første og fikk lite på det andre.

Kjøper har krav på den rimeligste forsvarlige utbedringen, ikke på et nytt tak. Er en gammel bygningsdel byttet mot en ny, trekkes det for at den blir bedre enn den var.

Kort oppsummert

• Salgsdokumentene sa at hele taket var skiftet i 1989, men bare 15 % var det.
• Nemnda fant en mangel, men bare et lite verdiminus.
• Kjøper fikk delvis medhold: 30 921 kroner i prisavslag, mot et krav på 187 500 kroner.