Vinduer og vann og avløp i enebolig fra 1965: ikke medhold (FinKN 2023-763)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig på Vestlandet fra 1965, solgt for 3 650 000 kroner sommeren 2022. Salget skjedde etter at den nye avhendingsloven trådte i kraft. Salgsoppgaven omtalte boligen som et renoveringsobjekt, og tilstandsrapporten sa at den fremsto veldig nedslitt. Vinduene fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik) med opplysning om råte, punkterte ruter og at flere måtte skiftes. Dørene og avløpsrørene fikk «sterk» TG 2. Vannledningene og samtlige våtrom fikk TG 3. Rapporten nevnte dryppelyder og susing fra vannledningene og en antatt lekkasje et sted, og anbefalte at en rørlegger undersøkte dem. Hulltaking (å bore hull for å måle fukt i veggen bak våtsonen) var ikke gjort, fordi konstruksjonene rundt gjorde det umulig.

Noen dager etter overtakelsen fikk kjøperen beskjed av en vindusleverandør om at vinduene var vridd, råtne og ødelagte. Senere fant en rørlegger flere feil da kjøperen bygde om et vaskerom til bad. Hovedstoppekranen var ødelagt, avløp fra utstyr på badet gikk til en steinfylling under huset i stedet for til septiktanken, vannlåser manglet, og det var lekkasje fra kjøkkenavløpet. Vannledningen lå heller ikke der kommunens kart viste.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 523 223 kroner for utbedringskostnadene. Hun mente at boligen avvek fra det hun kunne forvente etter avhendingsloven §§ 3-1 og 3-2.

Forsikringsselskapet bak selgerens boligselgerforsikring avslo. Det mente at kjøperen hadde reklamert (sagt fra om mangelen) for sent på vinduer og dører, og at alle forholdene lå innenfor det kjøperen måtte regne med i en gammel og nedslitt bolig med så lave tilstandsgrader.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde dermed ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig. Fire forhold veide tyngst.

For det første var det reklamert for sent på vinduer og dører (§ 4-19). Fristen begynte å løpe da kjøperen fikk beskjed av vindusleverandøren, senest 7. juli 2022. Reklamasjonen på vinduene kom nesten fire måneder senere, og på balkongdørene enda senere. Høyesterett har lagt til grunn at fristen ved boligkjøp sjelden bør være særlig over to måneder, og at tre måneder er ytterkanten.

For det andre var de øvrige forholdene ikke et avvik fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente. Vannledningene hadde TG 3, og rapporten sa at skader kan oppstå plutselig. At en stoppekran var ødelagt, var derfor ikke uventet. At vannledningen lå annerledes enn på kartet, og at utvendig stoppekran manglet, var ikke dokumentert som et avvik. De utvendige ledningene var ikke undersøkt.

For det tredje mente nemnda at det var uventet at deler av avløpet ikke gikk til septiktanken. Men i lys av opplysningene ved salget gikk ikke omkoblingen ut over det kjøperen måtte regne med. Det samme gjaldt to manglende vannlåser og lekkasjen fra kjøkkenavløpet, som var godt varslet, og skadeomfanget var begrenset.

For det fjerde var det ikke noe å bebreide takstmannen for hulltaking. Etter forskriften kan hulltaking unnlates når det ikke er praktisk mulig, og takstmannen hadde opplyst årsaken. Det var også usikkert om han ville funnet mer enn det som allerede var opplyst.

Kjøperens krav om seljebladbiller var ikke omfattet, fordi hun ikke hadde reklamert på det tidligere.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du må reklamere raskt når du har fått vite om en feil. Reklamasjonsfristen begynner å løpe når du får vite om forholdet, ikke når du har innhentet alle tilbud. Fire måneder var for sent.

Den viser også at et renoveringsobjekt med lav tilstandsgrad gir lite rom for krav. Når rapporten sier at rør og våtrom er i dårlig stand og bør sjekkes, må du regne med at det dukker opp feil når du åpner konstruksjonene.

Kort oppsummert

• Ødelagte vinduer og en rekke feil ved vann og avløp i en nedslitt enebolig fra 1965, solgt som renoveringsobjekt.
• Kravet på vinduer og dører kom for sent, og de andre feilene var påregnelige ut fra tilstandsrapporten.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.