Manglende lufting av tak i rekkehus fra 1964: ikke medhold (FinKN 2023-279)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1964, solgt for 1 800 000 kroner i 2022. Salgsoppgaven omtalte det som et familievennlig hus med oppgraderingsbehov. Tilstandsrapporten viste at taktekkingen mot vest var fra rundt 1990-tallet, mens tekkingen mot øst var av ukjent alder. Tekkingen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet fordi taktekkingen hadde løsnet og undertaket hadde fuktskader. Selve takkonstruksjonen, altså takvinkel og oppbygging, fikk TG 0 og 1 (ingen eller svært små avvik).

Rapporten tok også et forbehold om etasjen med skråtak. Der het det at taket i praksis var en lukket konstruksjon, at oppbyggingen ikke var kjent, og at slike konstruksjoner erfaringsmessig er fuktrisikokonstruksjoner. Etasjen fikk TG 2 for å belyse risikoen, selv om ingen skader ble observert, og det sto at tiltak må påregnes. Selger opplyste dessuten om lekkasje ved vind og om løs takpapp.

Etter overtakelsen fant kjøperen mugg og råte i tak, vegg og gulv. Kjøperens takstmann mente årsaken var kondens fordi taket ikke var luftet, og at dette var en konstruksjonsfeil.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 86 250 kroner, pluss forsinkelsesrente. Totalt ble utbedringen anslått til 176 625 kroner, hvorav 96 250 kroner gjaldt manglende lufting. Kravet var det siste beløpet minus egenandelen. Kjøperen mente at manglende lufting og skadeomfanget ikke var noe hun kunne regne med, og at boligen dermed hadde en mangel.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at salgsdokumentene inneholdt mange risikoopplysninger, og at tilstanden derfor var påregnelig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga først kjøperen medhold. Det mente at utskifting av taktekkingen var påregnelig, men at konstruksjonsfeilen med manglende lufting ikke var det, fordi konstruksjonen hadde fått høy tilstandsgrad. Nemnda fant saken mer tvilsom og ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig.

Tre ting var avgjørende.

For det første avgjorde forbeholdet i tilstandsrapporten om den lukkede konstruksjonen. Spørsmålet var om forbeholdet var konkret nok. Etter den nye avhendingsloven har forbehold som er for generelle ikke virkning overfor en forbrukerkjøper (§ 3-9 andre ledd). Slike forbehold gir ikke kjøperen en reell grunn til å undersøke nærmere. Nemnda mente at formuleringene om risikokonstruksjon og at tiltak må påregnes, isolert sett var generelle, og at det hadde vært ønskelig å få presisert konsekvensene, som råte fra kondens.

For det andre ble forbeholdet likevel ansett som konkret nok. Det gjaldt en bestemt etasje og en bestemt konstruksjon, og det sto at oppbyggingen var ukjent og at lite ventilasjon var registrert. Det ga kjøpere flest en oppfordring til å undersøke nærmere eller ta høyde for skade i prisen.

For det tredje veide det øvrige opplysningsbildet inn. Taktekkingen var fra 1990-tallet, hadde løsnet og hadde fuktskader, og fikk TG 2. Samlet lå tilstanden innenfor det kjøperen kunne forvente (§ 3-2).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad på ett punkt ikke hjelper hvis rapporten et annet sted varsler om risiko for det samme problemet. Forbehold kan bli ansett gyldige når de peker på en bestemt konstruksjon og konkrete grunner til å være varsom, selv om de ikke beskriver hva som kan gå galt. Kjøper bør derfor lese hele tilstandsrapporten, også de delene som gjelder andre rom enn der skaden senere dukker opp.

Saken viser også hvor nær grensen slike saker kan ligge. Sekretariatet og nemnda kom til ulikt resultat.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant råte og kondens i taket av et rekkehus fra 1964 og krevde 86 250 kroner i prisavslag.
• Nemnda ga selskapet medhold. Forbeholdet om den lukkede takkonstruksjonen var konkret nok, og taket hadde fått TG 2.
• Sekretariatet hadde først kommet til det motsatte, så saken var tvilsom.