Undergravd fundament i 106 år gammel enebolig: ikke medhold (FinKN 2025-137)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1917, solgt for 3,35 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven fortalte at boligen var påkostet og modernisert flere ganger. Selger opplyste om fuktinnsig i kjelleren og om utettheter ved garasjemuren.

Tilstandsrapporten ga rom under terreng, gulv mot grunn, grunnmur og fundamenter og forstøtningsmurer TG 2 (vesentlige avvik). Rapporten fortalte om sprekker og avflassinger i grunnmuren på grunn av alder, og om skjevheter og nivåforskjeller i gulvene. Dreneringen fikk TG 3, med et kostnadsanslag på 100 000 til 300 000 kroner.

Vinteren etter overtakelsen fant kjøper skadedyr i boligen. Da kjøper undersøkte hvor de kom inn, ble stålplater på grunnmuren i kjelleren fjernet. Bak dem viste fundamentet seg å være delvis undergravd. En takstmann og et murerfirma mente at en tidligere eier trolig hadde senket gulvet i kjelleren for å få mer takhøyde, og at arbeidet var ufullstendig og dårlig utført. Takstmannen mente at inngrepet var mer enn 20 år gammelt og at hverken takstmann eller kjøper kunne oppdaget det før salget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 100 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i erstatning for egenandel og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at forholdet ikke kom av alder og slitasje, men av dårlig utført arbeid, og at det ikke kunne oppdages ut fra salgsdokumentene.

Selgerens forsikringsselskap, som dekker boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet pekte på boligens alder og risikoopplysningene som var gitt før kjøpet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Det var i tvil om dette var en fundamental mangel, men fant ikke at rapporten pekte på sikkerhetsrisiko eller setninger.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant vurderingen tvilsom. Den la vekt på uttalelsen fra murerfirmaet om at avviket var en konstruksjonssvakhet uten sammenheng med alder, slitasje eller drenering. Likevel landet den på at det ikke var et forventningsavvik etter § 3-2, som handler om at boligen skal være i samsvar med det kjøper med rimelighet kan forvente. Tre ting avgjorde.

For det første hadde gulv mot grunn fått TG 2, og rapporten sa konkret at gulvene stedvis hadde skjevheter og nivåforskjeller. For det andre hadde grunnmur og fundamenter TG 2. For det tredje kretset utbedringen rundt nytt fundament, og kostnaden for det var relativt moderat.

Dette skjedde i en bolig som var 106 år gammel ved kjøpet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også en alvorlig skjult byggefeil kan bli stående uten erstatning i en svært gammel bolig, når tilstandsrapporten har advart om samme området. En feil du ikke kunne oppdage, er ikke det samme som en mangel.

Det teller også at utbedringen er begrenset. Nemnda la vekt på at rapporten ikke pekte på setninger, ustabilitet eller sikkerhetsproblemer. Dokumenterer du slike konsekvenser, står du sterkere.

Kort oppsummert

• Et delvis undergravd fundament ble funnet bak stålplater i kjelleren i en enebolig fra 1917.
• Nemnda var i tvil, men mente TG 2 på gulv, grunnmur og fundamenter og boligens alder gjorde forholdet påregnelig.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.