Vedtatt sameielån ikke opplyst til kjøper: delvis medhold (FinKN 2025-309)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i et sameie, bygget i 2000 og solgt for 7,3 millioner kroner ved kontrakt i juli 2023. Det første salgsprospektet oppga felleskostnader på 4 072 kroner i måneden. I egenerklæringen svarte selger nei på om han kjente til vedtak eller forslag som kunne gi økte felleskostnader eller mer fellesgjeld.

I februar 2023 hadde et ekstraordinært sameiermøte vedtatt å ta opp et lån på inntil 15 millioner kroner, med inntil 20 års løpetid, til nødvendig vedlikehold og utbedring av terrasser. Lånet skulle betales tilbake gjennom høyere felleskostnader. Salgsprospektet ble oppdatert samme måned. Da sto felleskostnadene med 4 420 kroner i måneden, og det stod at det var kommet forslag om felles lån, men at størrelsen ikke var angitt og at ingenting var vedtatt. Prospektet ble endret på nytt i juni 2023, men da bare fordi megleren ble byttet.

Kjøperen overtok i august 2023 og fikk først da vite at lånet var vedtatt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 250 000 kroner, med forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at opplysningene var mangelfulle eller uriktige og at lånet var upåregnelig. Kjøperen bestred også at hun hadde fått noen rettelse før kjøpet, og sa at hun bare hadde vært på én visning, uten å få høre om arbeidet.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente at salgsoppgaven var rettet, og at selger hadde fortalt om planene muntlig på visning. Selger forklarte at han hadde gitt megleren alle opplysninger underveis. Skulle kjøperen få noe, mente selskapet at avslaget ikke burde være over 50 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og fant en mangel etter § 3-7 og § 3-8 (selgers og meglers plikt til å gi riktige og tilstrekkelige opplysninger). Tre ting veide tyngst.

For det første var det usikkert om kjøperen i det hele tatt hadde fått den oppdaterte salgsoppgaven. Men selv om hun hadde fått den, sa den bare at et lån var foreslått og ikke vedtatt. Det var ikke riktig, for lånet var allerede vedtatt.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at kjøperen ble fortalt om vedtaket muntlig. Kravet til å rette en feil er at rettelsen faktisk når kjøperen før avtalen inngås.

For det tredje mente nemnda at megleren regnes på linje med selgeren. At selger sa han hadde gitt megleren all informasjon, hjalp derfor ikke.

Beløpet ble satt skjønnsmessig. Nemnda sa at prisavslaget ikke automatisk er forskjellen mellom opplyst og faktisk fellesgjeld. Høyere gjeld påvirker både salgbarheten og økonomien til kjøperen. Samtidig blir boligen ofte mer verdt når lånet brukes til vedlikehold, her blant annet ny terrasse. I lignende saker hadde avslaget vært omtrent en tredel eller en fjerdedel av de økte kostnadene. Nemnda kom til 60 000 kroner. Etter fradrag for egenandelen (den delen av tapet kjøperen selv må bære, etter § 3-1 fjerde ledd) ble prisavslaget 50 000 kroner. Forsinkelsesrenter ble også tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en rettelse av salgsoppgaven må være tydelig nok til å si at et vedtak er fattet, ikke bare foreslått. Er det uklart hva kjøperen fikk vite, går det ofte ut over selgersiden.

Saken viser også at et vunnet mangelskrav sjelden gir hele beløpet. Når et lån gir et bedre vedlikeholdt bygg, trekker det avslaget ned. Dokumentasjon av hvor stor andel av lånet som faller på din bolig gjør at nemnda kan fastsette et beløp.

Kort oppsummert

• Sameiet vedtok et rammelån på 15 millioner kroner før budaksepten, men kjøperen fikk ikke vite at det var vedtatt.
• Nemnda mente rettelsen i salgsoppgaven var for svak og ikke sannsynliggjort muntlig informasjon, og fant en mangel.
• Kjøperen krevde 250 000 kroner og fikk delvis medhold, med et prisavslag på 50 000 kroner.