Balkong ikke pusset opp som opplyst: delvis medhold (FinKN 2024-815)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 2-roms leilighet fra 1989, solgt for 5,3 millioner kroner ved kjøpekontrakt i mai 2022. Tilstandsrapporten ga balkong og terrasse TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte sprekker i fliser, manglende beslag under balkongdøren og at tettesjiktet var skjult, slik at alderen var ukjent.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selger at fasaden mot bakgården skulle utbedres våren 2022, og at terrassen i hennes leilighet skulle pusses opp samtidig. Kostnaden for hele arbeidet var anslått til 1 til 1,2 millioner kroner fordelt på 20 enheter. Selger skrev også at tingene fra tilstandsrapporten om balkongen da ville bli utbedret.

Etter overtakelsen fant kjøperen i juli 2022 problemer med sluket på balkongen. Det viste seg at sameiet ikke pusset opp kjøperens terrasse da fasaden ble tatt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 187 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og forsinkelsesrente. Kravet bygget på tre pristilbud for å utbedre terrassen. Kjøperen mente at boligen avvek fra det som var avtalt, at den var i dårligere stand enn hun kunne forvente, og at det var gitt uriktige opplysninger.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at lekkasjen oppsto etter at risikoen var gått over til kjøperen, og at det uansett ikke var noen mangel. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Det viste til at kjøperen var forberedt på å betale for oppussingen selv.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var mer i tvil enn sekretariatet, men kom til et annet resultat. Tre forhold veide tyngst.

For det første hva egenerklæringen faktisk sa. Nemnda mente teksten vanskelig kunne leses på annen måte enn at kjøperen kunne vente en oppusset terrasse, mot en forholdsmessig betaling. Da det ikke skjedde, var det en mangel fordi opplysningene var uriktige (§ 3-8).

For det andre spørsmålet om sameiet hadde forpliktet seg. Selger viste til korrespondanse med styret. Der stod det bare at terrassen skulle tas med. Ingenting viste at sameiet skulle betale. Nemnda mente at en feiltolkning fra selgers side er selgers risiko, og at det ikke er rimelig at kjøperen må følge opp dette overfor sameiet.

For det tredje beløpet. Kjøperen måtte uansett regne med å betale sin andel av oppussingen, altså 1/20. Nemnda trakk fra 9 350 kroner og satte prisavslaget til 177 650 kroner (§ 4-12). Forsinkelsesrente ble også tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det selger skriver i egenerklæringen kan bli en del av det kjøperen kan bygge på. Lover selger at noe skal utbedres, og det ikke skjer, kan det være en mangel selv om selger trodde sameiet ville ta det.

Saken viser også at kjøperen ikke alltid får hele kravet. Den delen av kostnaden kjøperen uansett måtte regne med å bære, trekkes fra.

Kort oppsummert

• Egenerklæringen sa at terrassen skulle pusses opp sammen med fasaden, men det ble ikke gjort.
• Nemnda mente opplysningen var uriktig og at selger bar risikoen for at sameiet ikke gjorde det.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 177 650 kroner mot et krav på 187 000 kroner.