Skjeve gulv og museskader i dødsbo fra 1966: delvis medhold (FinKN 2025-1292)

Hva saken gjaldt

Boligen var et atriumshus oppført i 1966 og bygget på i 1977. Den ble solgt av arvingene i et dødsbo for 11 100 000 kroner. Salgsoppgaven sa at standarden var eldre og at kjøper trolig ville ønske noe oppussing. Både salgsoppgaven og egenerklæringen (selgerens skjema om boligen) sa at selgerne ikke hadde bodd i boligen og hadde lite kunnskap om den. Skjemaet ble likevel fylt ut med nei på spørsmål om skjeve gulv, skadedyr og utette tak.

I tilstandsrapporten fikk etasjeskillene TG 1, den beste graden (ingen avvik). Skjevhetsmålingen viste et største avvik på 13 mm. Yttertaket fikk også TG 1.

Etter overtakelsen fant kjøper høydeavvik i gulvene på 30 mm totalt og 20 mm lokalt, noe som tilsvarer TG 3 (store avvik). Under riving av himlingen dukket det opp muselort og museskader i flere deler av huset. Kjøper fant også skjeggkre og maur.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 694 800 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen godtgjøres) for utbedringene. I tillegg krevde kjøper 147 373 kroner i erstatning for midlertidig bolig og advokatutgifter.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at det var gitt risikoopplysninger ved salget, at boligen var gammel og solgt fra et dødsbo, og at skjevhetene var kontrollert kun ved stikkprøver. Selskapet mente også at rimeligste utbedring måtte legges til grunn, og at det måtte trekkes mye for alder og standardheving.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

Skjeve gulv var en mangel. Tilstandsrapporten teller tungt for hva kjøper kan forvente. Etasjeskillene hadde fått beste grad, og da var det ikke påregnelig at flere rom hadde skjevheter av TG 3-omfang (§ 3-2). At skjevhet er vanlig i eldre hus, avgjorde ikke saken.

Museskader var også en mangel, men nemnda kalte det et grensetilfelle. Mus er ikke uvanlig i eldre hus, og en kjøper fra et dødsbo må regne med enkelte skjulte skader. Men skadene var store og rammet mange deler av huset, det var ikke opplyst noe om mus, og huset hadde fått en god tilstandsvurdering for alderen. Dette veide tyngst.

Skjeggkre og maur var ikke mangler. Forekomsten av skjeggkre var svært liten og kostnaden lav, og det var usikkert om de var der ved overtakelsen (§ 2-4). Maurene hadde ikke gjort skade og var bekjempet. Skjevheter i taket ble heller ikke ansett som mangel, fordi fagfolkene var uenige om det var nødvendig å utbedre.

Nemnda satte prisavslaget til 350 000 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel, og avviste selskapets krav om større fradrag for standardheving. Erstatning for midlertidig bolig ble satt til 50 000 kroner, fordi det ikke var vist at huset var ubeboelig så lenge som kjøper hevdet. Advokatutgifter ble bare erstattet i den grad de ikke var dekket av kjøperens boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad i rapporten kan gi rett til å vente et bedre resultat, selv om boligen er gammel og selges fra et dødsbo. Det gjelder særlig når feilene er omfattende.

Saken viser også at kravet ofte blir redusert. Bare de forholdene som er dokumentert som mangler, gir prisavslag, og beløpet blir satt skjønnsmessig, ofte lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Atriumshus fra 1966 solgt fra et dødsbo, med skjeve gulv og museskader oppdaget etter overtakelsen.
• Gulvene og musene var mangler. Skjeggkre, maur og skjeve tak var det ikke.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 350 000 kroner og erstatning på 50 000 kroner.