Feilkoblet ventilasjon i enebolig fra 1988: delvis medhold (FinKN 2025-590)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1988, solgt for 11,7 millioner kroner ved kontrakt av 28.3.23. I tilstandsrapporten fikk ventilasjonen TG 1 (ingen avvik), og systemet ble beskrevet som balansert ventilasjon med varmegjenvinning, altså et anlegg som fører inn ny, filtrert og oppvarmet luft. Rapporten oppga nytt aggregat i 2015 og nevnte at et ventilasjonsfirma hadde sjekket anlegget rett før salget og funnet det i orden. Bare badet i loftsetasjen fikk TG 3, fordi det manglet avtrekksventil. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) oppga selger at arbeid på ventilasjonen var gjort av faglærte.

Etter overtakelsen merket kjøperen dårlig luft i boligen. To rapporter fra et ventilasjonsfirma viste at inntak og avtrekk var koblet feil da aggregatet ble montert. Luften gikk i sirkulasjon i boligen og i kneloftet, uten at det ga alarm. Følgen var at frisk luft og varmegjenvinning nesten uteble. Anlegget kunne likevel virke normalt. Rapportene fant også defekte følere og et avkast som endte åpent på kneloftet. Utbedringen ble tilbudt for 71 312 kroner, og kjøkkenavtrekket kostet ytterligere 21 800 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen fremmet et krav på 217 078 kroner inkludert mva. og landet, etter fradrag for standardheving og egenandel, på et prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 143 475 kroner. Kjøperen mente ventilasjonen ikke var i samsvar med avtalt stand.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at det var gitt risikoopplysninger (opplysninger om svakheter som gjør at kjøper må regne med utbedringer) om ventilasjon, til tross for TG 1, og til at boligen var gammel. Det mente også at kravet ikke var godt nok dokumentert og at avvikene uansett trengte utbedring.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det var en mangel etter § 3-2 for ventilasjonen, fordi den hadde TG 1. Avvik ved kjøkkenavtrekket ble ikke ansett som dokumentert, og prisavslaget ble satt til 50 000 kroner.

Kjøperen tok saken til nemnda med ny dokumentasjon på ytterligere to avvik ved anlegget. Nemnda mente kjøperen hadde sannsynliggjort nye avvik som ga grunn til et noe høyere prisavslag. Kjøperens oppstilling fra 7.1.25 ble ansett som fornuftig og moderat når det gjaldt fradrag for forlenget levetid. Nemnda mente likevel at kostnader til kjøperens egenarbeid og til kjøkkenavtrekket måtte holdes utenfor.

Etter en skjønnsmessig helhetsvurdering satte nemnda prisavslaget til 100 000 kroner, med fradrag for egenandelen etter § 3-1 fjerde ledd. Avgjørelsen var enstemmig.

Det ble delvis medhold fordi kjøperen fikk mangelen anerkjent og et høyere beløp enn sekretariatet hadde satt, men ikke hele kravet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad, som TG 1, gir kjøperen et sterkt utgangspunkt. Når rapporten sier at anlegget er i orden, kan du forvente at det virker som beskrevet. Det hjelper også at en kontroll før salget ikke oppdaget feilen, for feilkoblingen ga ingen synlig feilmelding. Den ble bare funnet ved nærmere undersøkelse av kanalene.

Det er verdt å merke seg at beløpet kan gå både opp og ned underveis. Her steg det fra sekretariatets 50 000 kroner til nemndas 100 000 kroner etter at kjøperen la frem ny dokumentasjon. Egenarbeid og tillegg som ikke hører til mangelen, blir trukket fra.

Kort oppsummert

• Ventilasjonsanlegget i en enebolig fra 1988 var feilkoblet, selv om det hadde TG 1.
• Nemnda mente det var en mangel og økte prisavslaget fra sekretariatets 50 000 kroner til 100 000 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold, fordi kravet var 143 475 kroner.