Utett bad og uriktige opplysninger om fagfolk: delvis medhold (FinKN 2025-1069)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1922, solgt for 5 millioner kroner i desember 2023. Salgsoppgaven omtalte et lekkert baderom fra 2009 med massasjebadekar. Tilstandsrapporten sa at badet var utført som selvbygger via bekjente fagfolk, med dokumentasjon. Badets deler fikk gjennomgående TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet fordi mer enn halvparten av forventet levetid var brukt på sluk og membran. Det var ikke gjort hulltaking i tilstøtende konstruksjoner, fordi det ikke var fysisk mulig.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på feil ved våtrom. Han opplyste at badet var pusset opp i 2008 og 2009 av et navngitt rørleggerfirma, og at arbeidet var gjort etter datidens normer, byggemeldt og godkjent av kommunen. Han krysset også av for arbeid utført både av faglærte og av ham selv eller dugnad.

Kort tid etter overtakelsen reklamerte kjøperen på flere forhold. Selskapet erkjente og tilbød 150 000 kroner for peis, el-anlegg og skadedyr. Denne delen kom ikke inn for nemnda. Striden gjaldt badet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

En takstmann fant at badet ikke var vanntett og ikke kunne repareres. Det var blant annet ingen membran under badekaret, gamle sluk med hull gjennom membranen, og isopor som isolasjon. Utbedringen ble anslått til 362 250 kroner, og et pristilbud fra et VVS-firma var på 361 621 kroner.

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende dette, pluss utgifter til takst og juridisk bistand. Kjøperen viste til at badet burde hatt TG 3 (alvorlige avvik). Kjøperen viste også at rørleggerfirmaet i egenerklæringen først ble opprettet i 2012, altså etter 2008 og 2009.

Selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) ble drevet av HDI. Selskapet avviste ansvar for badet og viste til risikoopplysningene. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant spørsmålet utfordrende, men kom til at det var en mangel. Tre ting veide tyngst.

For det første ga egenerklæringen, salgsoppgaven og de konkrete opplysningene inntrykk av at fagfolk hadde gjort hovedarbeidet. Opplysningen om egeninnsats ble ikke forklart nærmere.

For det andre var to opplysninger nå vist å være uriktige. Rørleggerfirmaet fantes ikke i 2008, og det var ikke mulig å finne noen byggemelding eller godkjenning hos kommunen. Selskapet kommenterte ikke dette.

For det tredje ble det avdekket ufagmessig utførelse. Selv om tilstandsrapporten ga flere risikoopplysninger, mente nemnda at salget underkommuniserte hvor mye av badet som var ufagmessig.

For beløpet la nemnda til grunn pristilbudet på 361 621 kroner, siden selskapet ikke hadde vist at lokal utbedring var mulig. Nemnda trakk fra omtrent 50 prosent for standardheving og forlenget levetid (at kjøperen får et nyere bad enn det som ble kjøpt), på grunn av badets alder og risikoopplysningene. Prisavslaget ble 180 000 kroner, og 170 000 kroner etter fradrag for egenandel. I tillegg kom de 150 000 kronene for de andre forholdene, og 32 000 kroner i utgifter til juridisk bistand, fordi feilene lå innenfor selgers kontrollsfære.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 og risikoopplysninger ikke alltid stopper et krav. Opplysningene om et bad fra 2009, om faglært arbeid og om kommunens godkjenning kan skape en berettiget forventning. Blir slike opplysninger vist å være uriktige, kan selger og forsikringsselskapet bli ansvarlige.

Saken viser også at prisavslaget blir mindre enn tilbudet for et nytt bad når du får en nyere bygningsdel enn den du kjøpte. Kontroll av opplysninger, for eksempel om firmaer og godkjenninger, kan avgjøre utfallet.

Kort oppsummert

• Et utett bad i en enebolig fra 1922 ble markedsført som lekkert og fra 2009, med opplysninger som ga inntrykk av faglært arbeid.
• Nemnda mente selger underkommuniserte ufagmessig utførelse, og at to opplysninger var uriktige.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 170 000 kroner for badet etter fradrag, i tillegg til 150 000 kroner og 32 000 kroner.