El-feil og soverom uten godkjenning: delvis medhold (FinKN 2025-1308)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet fra 1975, solgt for 4 210 000 kroner. Salgsoppgaven kalte den en tiltalende tre-roms med to soverom, og listet opp moderniseringer som nytt kjøkken i 2012 og nytt bad i 2018. Tilstandsrapporten sa at det ikke fantes godkjente og byggemeldte tegninger, og at bygget ikke oppfylte dagens krav til rømningsvei.

Elektrisk anlegg fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten anbefalte en full gjennomgang fordi anlegget var gammelt og det manglet samsvarserklæring for hele anlegget. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om arbeid eller kontroll av el-anlegget og om manglende tillatelser.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere feil på el-anlegget. Han fikk også vite at kommunen bare hadde godkjente tegninger for en leilighet med ett soverom, og at det andre soverommet var laget med en lettvegg. Kjøperen betalte 91 875 kroner for delvis utbedring av el-anlegget, og et elektrikerfirma mente at det gjensto arbeid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 870 625 kroner, pluss renter. Beløpet inkluderte utbedring av el-anlegget og et verditap på 700 000 kroner fordi soverommet ikke var godkjent. Kjøperen mente at begge forholdene var upåregnelige, og at markedsføringen med to soverom var villedende.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente at TG 2 og risikoopplysningene tilsa at kjøperen måtte regne med avvik, at kjøperen hadde reklamert for sent (§ 4-19), og at soverommet ikke var dokumentert som et problem.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold og satte prisavslaget for el-anlegget til 50 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to.

For det første el-anlegget. Kjøperen kunne ha noe høyere forventninger til anlegget fordi salgsoppgaven fremhevet oppgraderinger. Det var en mangel etter den vanlige regelen om at boligen må være i samme stand som forventet (§ 3-2). Nemnda mente at 50 000 kroner var for lavt, og satte prisavslaget skjønnsmessig til 75 000 kroner, etter fradrag for kjøperens egenandel.

For det andre soverommet. Nemnda syntes vurderingen var utfordrende. Salgsoppgaven sa at det ikke fantes godkjente tegninger. Det stemte ikke: det fantes godkjente plantegninger, men bare for en leilighet med ett soverom. Nemnda mente dette var en mangel fordi det var en eksplisitt feil opplysning (§ 3-8), og fordi den formelle godkjenningen var kjøpsmotiverende.

Likevel ble det ikke noe beløp. Kjøperen hadde ikke godtgjort noen utbedringskostnad eller konkret verdiavvik. Det avgjørende er om rommet oppfyller de tekniske kravene, og det fantes ingen fagkyndig vurdering av det. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du kan få rett i at det er en mangel og likevel ikke få penger for den. Skal en mangel gi prisavslag, må kjøperen dokumentere hva som koster, eller hvor mye boligen er verdt mindre. Det gjelder også ved feil opplysninger om antall rom.

Nemnda pekte på to mulige utfall. Oppfyller soverommet kravene, kan kostnaden bli utleggene til prosessen. Oppfyller det ikke, kan boligen ikke lenger markedsføres som tre-roms, og det kan gi et verdiavvik.

Saken viser også at oppgraderinger som nevnes i salgsoppgaven, kan heve forventningene til for eksempel el-anlegget, selv om tilstandsrapporten har TG 2.

Kort oppsummert

• Andelsleilighet fra 1975 med feil på el-anlegget og et soverom som ikke var godkjent. Kravet var 870 625 kroner.
• Nemnda mente at begge forholdene var mangler, og satte prisavslaget for el-anlegget til 75 000 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold. For soverommet manglet dokumentasjon av beløp.