Vedlikeholdsbehov i sameiet, leilighet fra 1950: ikke medhold (FinKN 2025-334)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i et sameie på Østlandet, oppført i 1950 og solgt for 7,3 millioner kroner. Salgsoppgaven fortalte at leiligheten hadde nedbetalt sin del av fellesgjelden, og at fellesutgiftene ble justert en til to ganger i året. Den sa også at sameiet sparte penger til tak og rør, at ingenting var vedtatt, og at saken etter styrets mening ville tas opp på neste årsmøte.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger ja på om han kjente til forslag som kunne gi økte felleskostnader. Han viste til en rørinspeksjon fra 2018 og en tilstandskontroll med vedlikeholdsplan for sameiet fra 2011.

Fire dager etter overtakelsen holdt sameiet årsmøte. Der fikk kjøperen vite at det var et stort kapitalbehov til rørfornying og nytt tak. Vedtaket innebar at hver beboer måtte betale en engangssum, og arbeidene skulle gjøres innen 2027.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 413 279 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet var styrets beregning for kjøperens seksjon. I tillegg krevde kjøperen 35 000 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger, og at en så stor regning var uventet når boligen var markedsført uten fellesgjeld.

Anticimex, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet pekte på at selger hadde sagt ifra om planene, og at han ikke kjente til noen konkrete vedtak eller kostnader. Selskapet viste også til at taket var 74 år gammelt og at vann- og avløpsanlegget var vurdert til TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var en mangel. Nemnda var enig, og tre forhold veide tyngst.

For det første var situasjonen uavklart da kjøperen ga bud. Salgsoppgaven sa uttrykkelig at sameiet sparte til tak og rør, og at det ville bli tatt opp. Kjøperen måtte regne med at en prosess kunne starte, selv om ingen visste hva den ville koste.

For det andre hadde selger ingen konkret kunnskap om beløp. Det fantes ikke noen plan fra styret ved salget, og pristilbudet fra 2018 var utdatert. Selger kunne med fordel ha sagt mer om prosessen, men nemnda så ikke at det han sa var feil.

For det tredje var tilstandsrapporten tydelig. VVS-anlegget hadde TG 2, og selger hadde opplyst om tidligere utettheter i taket. Da var det ikke upåregnelig med vedlikehold. Nemnda viste til reglene om selgers opplysninger (§§ 3-7 og 3-8) og om hva kjøper kan forvente (§ 3-2). Nemnda ga uttrykk for forståelse for at regningen var ubeleilig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om planlagt vedlikehold i et sameie eller borettslag veier tungt, også når ingenting er vedtatt. Står det i salgsoppgaven at laget sparer til tak eller rør, må kjøper regne med at kostnader kan komme, i en bygning som er 74 år gammel.

Det hjelper lite at boligen er markedsført uten fellesgjeld. Gjelden kan komme senere, og salgsdokumentene sier ikke noe om det selger ikke visste.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 413 279 kroner etter at sameiet vedtok en engangsbetaling for tak og rør.
• Nemnda mente salgsoppgaven, egenerklæringen og TG 2 varslet nok om vedlikeholdsbehovet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.