Frosne vannrør på bad i tomannsbolig fra 1944: ikke medhold (FinKN 2026-819)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 1944, solgt for 8,45 millioner kroner og overtatt 28.8.23. Salgsdokumentene opplyste at badet i første etasje var pusset opp eller totalrenovert av faglærte i 2018. I tilstandsrapporten fikk badet TG 1 (ingen avvik av betydning), også for vannrørene. Rapporten nevnte likevel enkelte avvik ved membran og fukt, som fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Vannrør av kobber ellers i huset var opplyst å være så gamle at anbefalt brukstid var passert.

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen at vannrørene til badet og kjøkkenet i første etasje frøs når det var kaldere enn ti minusgrader. En takstmann for kjøperen skrev at rørene ikke var beskyttet mot frost, og at de lå nær en yttervegg av eldre laftet tømmer med lav isolasjonsverdi.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Partene ble enige om at frosne rør var en mangel. Det som gjensto, var hvordan feilen skulle rettes. Kjøperens takstmann mente at badet måtte rives helt og rørene legges på nytt, til 337 500 kroner. Kjøperen krevde dette som prisavslag (at en del av kjøpesummen blir betalt tilbake), pluss 4 000 kroner i erstatning for egenandel til juridisk bistand og forsinkelsesrenter.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), la frem en annen rapport. Den mente at kuldebroen i grunnmuren var årsaken, og at det holdt å isolere grunnmuren utvendig ved badet. Det ble anslått til 114 375 kroner. Selskapet aksepterte sekretariatets vurdering (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), som ga kjøperen dette beløpet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet. Tre forhold var avgjørende.

For det første er utgangspunktet at rimeligste forsvarlige utbedring legges til grunn. Når fagfolk er uenige, og nemnda ikke har byggteknisk kompetanse, må kjøperen sannsynliggjøre at det dyre tiltaket er nødvendig. Nemnda mente kjøperen ikke hadde gjort det.

For det andre var den siste uttalelsen fra kjøperens takstmann vag og forbeholden. Nemnda kunne ikke se at den utelukket at etterisolering av grunnmuren kunne være nok. Metoden burde derfor forsøkes først.

For det tredje ble det ikke trukket fra for standardheving, siden tiltaket var lokalt og ga lite merverdi. Kjøperen fikk dermed hele kostnaden ved den rimeligste metoden, samt erstatning på 4 000 kroner og forsinkelsesrenter. Nemnda fant ikke at det var mangler ved de øvrige forholdene ved badet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det kan være lite å hente på å vinne selve mangelsspørsmålet når uenigheten gjelder metode. Nemnda velger den rimeligste løsningen som ser forsvarlig ut, og kjøperen må godtgjøre at den ikke duger.

Den viser også hvor mye det betyr hvordan en rapport er formulert. En tydelig og bestemt faglig uttalelse om at den enkle løsningen ikke fungerer, veier tyngre enn en uttalelse som bare sier at den kanskje ikke er nok.

Kort oppsummert

• Vannrørene på badet i en tomannsbolig fra 1944 frøs ved ti minusgrader, selv om badet var oppusset i 2018.
• Selskapet erkjente mangelen, og nemnda la selskapets rimeligste utbedring til grunn fordi kjøperen ikke hadde vist at den ikke holdt.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 337 500 kroner. Prisavslaget ble 114 375 kroner.