Bad i leilighet fra 1975: uenighet om utbedring, ikke medhold (FinKN 2025-527)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1975, solgt for 3,85 millioner kroner og overtatt 4.9.22. I salgsoppgaven het det at badet var romslig og pent flislagt. Tilstandsrapporten sa at badet var modernisert i 2013 og holdt en normalt god og funksjonell standard. De fleste delene av badet fikk TG 1 (ingen eller små avvik). Gulvoverflaten fikk lys TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og det ble nevnt noe mangelfulle fallforhold.

Selger hadde svart i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) at det ved kjøpet var meldt om noe fukt på badet, men at de selv ikke hadde lagt merke til det. Etter overtakelsen fant kjøper løse fliser på gulvet, for lite fall mot sluk og svak lekkasjesikring rundt sisternen (vannkassen bak toalettet). Kjøper hentet inn rapporter fra en entreprenør og fra et takstfirma.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 333 493 kroner, i tillegg til 33 712 kroner i takstutgifter og dekning av kostnader til juridisk bistand. Kravet var rettet mot selgers boligselgerforsikring (forsikringen som dekker kjøperens krav mot selger).

Selskapet erkjente at det var en mangel, men mente at prisavslaget skulle regnes ut fra den minste nødvendige utbedringen. Kjøperens takstfirma mente at badet i praksis måtte bygges opp på nytt. Selskapets takstfirma mente at lokal utbedring var nok, til 61 000 kroner inkludert merverdiavgift. Selskapet hadde allerede utbetalt 50 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at selskapet hadde rett, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første var det ingen strid om at det forelå en mangel etter § 3-2. Saken handlet bare om hvor stort prisavslaget skulle være.

For det andre er utgangspunktet at den rimeligste forsvarlige utbedringsmetoden legges til grunn, selv om den ikke alltid er den beste. Kjøper har bevisbyrden (ansvaret for å sannsynliggjøre) for kravets størrelse. Både entreprenøren og selskapets takstfirma hadde beskrevet en lokal utbedring av gulv eller sisterne. Nemnda mente at rapportene fremsto som like troverdige, og at den utbedringen selskapet la frem var forsvarlig. Viser det seg senere at en lokal utbedring likevel ikke holder når konstruksjonen åpnes, er det kjøperens risiko.

For det tredje hadde ikke kjøper lagt frem konkrete pristilbud som bygget på den dyre løsningen, og påstanden om at ingen ville utføre lokal utbedring var ikke dokumentert.

Fra prisavslaget ble det trukket kjøperens lovpålagte egenandel (§ 3-1 fjerde ledd), og det ble gjort et lite fradrag for standardheving på gulvflisene. Beløpet endte på 50 000 kroner, det samme som var utbetalt. Kostnader til takst og juridisk bistand ble ikke erstattet, fordi kjøper hadde tegnet boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Selv når selgers side erkjenner en mangel, kan tvisten stå om beløpet. Da avgjør det hvilken utbedringsmetode som anses som forsvarlig og rimeligst. Er fagfolk uenige, og nemnda ikke kan vurdere det byggetekniske selv, lander den ofte på den rimeligste løsningen, med mindre kjøper har sannsynliggjort at den ikke holder.

Saken viser også at konkrete pristilbud på den utbedringen du mener er nødvendig, veier tyngre enn en vurdering av hva det trolig koster. Har du en boligkjøperforsikring, er det den som normalt dekker utgifter til takst og bistand.

Kort oppsummert

• Bad i leilighet fra 1975 med løse fliser, for lite fall og svak lekkasjesikring.
• Alle var enige om at det var en mangel, men nemnda la den rimeligste forsvarlige utbedringen til grunn.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk 50 000 kroner i prisavslag, som var utbetalt, og ingen erstatning for takst- og bistandsutgifter.