Skjeve søyler under fritidsbolig fra 1977: ikke medhold (FinKN 2025-179)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1977, bygget på ett plan og stående på søyler. Den ble solgt for 1,18 millioner kroner ved kjøpekontrakt 20.3.23, og kjøperen overtok 30.3.23. I tilstandsrapporten fikk grunnmur og fundamenter TG 1 (ingen avvik), men rapporten opplyste at søylene ikke kunne kontrolleres på grunn av snø. Etasjeskille og gulv mot grunn fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik) fordi gulvet hadde skjevheter på inntil 50 millimeter. Selger skrev i egenerklæringen at gulvene var litt skjeve.

På visning oppdaget kjøperen at en av søylene i fundamentet var skjev. Partene var enige om at dette ble diskutert, men uenige om hva som ble sagt. Kjøperen la inn et bud som var 20 000 kroner lavere på grunn av den skjeve søylen, og selger godtok budet.

Etter overtakelsen, i oktober 2023, viste det seg at flere søyler var skjeve eller hadde veltet. En betongfirma fant at fire søyler manglet over et spenn på 7,2 meter og at fire betongsøyler hadde veltet. Totalt ble sju søyler skiftet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 67 274 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende fakturaen for arbeidet. Han mente at selger måtte ha kjent til forholdet, og at selger hadde sagt at han var bygningsingeniør, noe kjøperen oppfattet som betryggende.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at kjøperen kjente til skjevhetene i fundamentet før kjøpet. Da kan de ikke gjøres gjeldende som en mangel (§ 3-10). Selskapet mente også at forholdet allerede var tatt med i prisen, og bestred kjøperens forklaring om det selger skal ha sagt muntlig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og la vekt på fire forhold.

For det første var den skjeve søylen kjent for kjøperen før kontrakten, og prisen var justert for den. Den kan ikke danne grunnlag for et krav.

For det andre hadde kjøperen bare dokumentert én skjev søyle i den første skaderapporten. Hver part må bevise sine egne påstander.

For det tredje var det ikke konkrete holdepunkter for at selger eller selgers takstmann kjente til at flere søyler hadde veltet (§§ 3-7 og 3-8). Det var også uklart om søylene hadde veltet da kjøperen overtok, siden forholdet ble dokumentert først i oktober 2023.

For det fjerde kunne nemnda ikke ta stilling til hva som ble sagt om selgerens bakgrunn, siden bevisene var begrenset. Selger hadde skrevet at han hadde tømrerbakgrunn. Tilstandsrapporten hadde også gitt gulvet TG 3 og opplyst at søylene ikke var sett på grunn av snø. Nemnda mente at boligen var i samsvar med kjøperens berettigede forventninger (§ 3-2). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det du oppdager og forhandler om før kjøpet, ikke kan brukes som mangel etterpå. Har du fått avslag i prisen for et forhold, er det i praksis regnet som avklart.

Den viser også hvor viktig det er å dokumentere hva som er skadet og når skaden oppsto. Når en rapport viser at deler av bygget ikke var kontrollert, og gulvet har fått TG 3, må du regne med at nemnda vurderer dette mot kravet ditt. Muntlige opplysninger fra visningen er vanskelige å bevise hvis selger benekter dem.

Kort oppsummert

• Skjeve og veltede søyler under en fritidsbolig fra 1977. Kjøperen kjente til én skjev søyle før kjøpet og fikk 20 000 kroner av budet.
• Nemnda fant ikke bevis for at selger kjente til de øvrige skadene, eller at de var der ved overtakelsen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 67 274 kroner.