Foreldet krav mot boligkjøperforsikring: ikke medhold (FinKN 2025-587)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 2010, solgt for 2,6 millioner kroner ved kontrakt av 12.8.22. Både salgsprospektet og tilstandsrapporten varslet om slitasje ut over det normale for alderen. Rapporten ga hovedsakelig TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og noen deler fikk TG 1. Selger hadde bodd i boligen siden byggeåret.

Kjøperen tegnet boligkjøperforsikring hos et selskap. Det er en forsikring som dekker nødvendige kostnader til teknisk og juridisk bistand for kjøperen, når boligen mest sannsynlig hadde mangler, og kjøperen vil reise krav mot selger eller selgers boligselgerforsikring. I november 2022 meldte kjøperen inn en lang rekke feil, for eksempel et brannslukningsapparat som var utgått på dato, manglende røykvarslere, defekte kraner, fuktsvelling i dørkarmer og en lekkasje ved baderommet i underetasjen.

Selskapet ga avslag 20.12.22 og opplyste da om klagefristen på seks måneder etter forsikringsavtaleloven § 8-5 andre ledd. I februar 2023 skrev selskapet at saken ville gjennomgås på nytt, men at dette ikke stoppet fristen. Etter to befaringer av en takstmann vurderte selskapet 4.7.24 alt på nytt. Noen forhold ble sett på som verdt å forfølge, blant annet en defekt kran og fuktsvelling i noen vinduskarmer. Mange ble ikke det. Kjøperen klaget til nemnda 2.9.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente avslaget var uberettiget og at fristen ikke var oversittet, siden selskapet hadde gitt inntrykk av at fristen ikke ville bli påberopt mens saken ble behandlet. Kjøperen krevde at selskapet tok opp alle forholdene igjen, og krevde i tillegg erstatning for «tort og svie», fordi saken var trenert.

Selskapet, som var kjøperens eget forsikringsselskap, mente fristen var oversittet for forholdene som ble vurdert i desember 2022, og at det ellers hadde vurdert riktig hva som var verdt å forfølge. Det gikk senere med på å hjelpe til med feil ved el-anlegget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. To forhold veide tyngst.

For det første fristen. Forholdene som selskapet vurderte i desember 2022, var foreldet etter seksmånedersfristen. Det gjaldt ikke enkeltpunktene som selskapet tok opp igjen og anså som verdt å forfølge i juli 2024. Nemnda mente at selskapet ikke hadde gitt noen lovnad om å se bort fra fristen, siden det uttrykkelig sa det motsatte i februar 2023.

For det andre bevisbyrden. For de forholdene som gjensto, må kjøperen vise at det er sannsynlighetsovervekt for at boligen hadde mangler. Sekretariatet mente kjøperen ikke hadde oppfylt dette for veggen inn mot baderommet, forholdene utendørs og el-anlegget, på grunn av opplysningene ved salget, forholdenes beskjedne art og omfang og reklamasjonsfristen for matos fra nabo.

Nemnda konkluderte at kjøperen ikke har krav på mer bistand utover det selskapet allerede hadde gått med på. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen på seks måneder løper fra avslaget, og at en fornyet behandling hos selskapet ikke stopper den. Vil du bestride et avslag, må klagen til nemnda eller retten være fremme innen fristen, ellers faller kravet bort. Når du melder inn mange små forhold, må du kunne vise at hvert av dem sannsynligvis er en mangel. En bolig med opplyst slitasje gir mindre rom for krav.

Kort oppsummert

• Kjøperen ville ha mer bistand fra boligkjøperforsikringen etter en lang liste av feil i en tomannsbolig fra 2010.
• Kravet var foreldet for de forholdene som ble avslått i desember 2022, og resten var ikke godt nok dokumentert.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde ikke frem.