Bereder og el-anlegg i enebolig fra 1950: delvis medhold (FinKN 2025-691)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eldre enebolig i Nordland, oppført i 1950, flyttet på midten av 90-tallet og påbygget i 1995. Den ble solgt for 3,25 millioner kroner i mai 2024. Tilstandsrapporten sa at boligen trengte noen utbedringer, modernisering og vedlikehold, men at standarden var normal.

Rapporten ga el-anlegget mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og opplyste at det var ukjent om anlegget var utført av registrert virksomhet. Badet i kjelleren fikk TG 3 (alvorlige avvik), med anbefaling om totalrenovering. Innvendige vannledninger fikk mørk TG 2, og mer enn halvparten av forventet levetid var brukt. Varmtvannsberederen fikk TG 1 og ble opplyst montert i 2017.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen avvik ved el-anlegget, dusjkabinettet og berederen. Senere kom det frem feil på rørene under kjøkkenbenken i kjelleren. Kjøperen reklamerte i juli og august 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 341 200 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. En el-kontroll fant 4 mindre avvik og 25 avvik på TG 2-nivå, og el-arbeid ble priset til 187 500 kroner. Dusjkabinettet ble estimert til 33 000 kroner. Feil ved rør og bereder ble samlet priset til 120 700 kroner. Kjøperen mente at selger og takstmannen hadde brutt opplysningsplikten, og at forholdene var upåregnelige.

Fremtind Forsikring, som hadde selgers boligselgerforsikring (ansvarsforsikring for selger), avviste kravet. Selskapet mente at alderen og risikoopplysningene tilsa at kjøperen måtte regne med vedlikehold og utskiftninger, og at selger ikke hadde holdt tilbake noe. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til samme resultat som sekretariatet og tiltrådte i det vesentlige begrunnelsen.

For el-anlegg, dusjkabinett og rør var det ikke en mangel (en feil som gir rett til for eksempel prisavslag). Boligen var gammel, og rapporten hadde varslet om avvik ved el-anlegget, tilstanden på badet og vannledningenes alder.

For varmtvannsberederen var det annerledes. Den hadde TG 1, men var plassert i et rom uten sluk og montert uten fagfolk, med skjulte skrukoblinger der det ikke var tillatt. Sekretariatet mente forholdet var upåregnelig og at takstmannen hadde gitt mangelfulle opplysninger. Nemnda var enig.

Prisavslaget ble satt ut fra et nytt pristilbud på 30 045 kroner for utbedring av berederen. Kjøperen må selv bære en egenandel, og prisavslaget ble derfor 20 045 kroner, med forsinkelsesrente fra påkravet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en gammel bolig og tydelige tilstandsgrader gjør det vanskelig å få medhold for slitasje og avvik som er varslet. En bygningsdel med TG 1 gir derimot en sterkere forventning, og da kan skjulte og ufaglærte feil bli en mangel. Utfallet gjelder hvert forhold for seg, og selv med en mangel kan beløpet bli mye lavere enn det som ble krevd.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1950 med avvik ved el-anlegg, rør, dusjkabinett og varmtvannsbereder.
• Bare varmtvannsberederen var en mangel, siden den hadde TG 1 og var montert feil.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 20 045 kroner i prisavslag av 341 200 kroner.