Lekkasje fra 21 år gammelt bad, lav membran: medhold (FinKN 2025-248)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 2002, solgt for 7,7 millioner kroner høsten 2023. Badet i andre etasje var fra byggeåret og dermed 21 år gammelt. Tilstandsrapporten ga flere punkter TG 2 (tydelige avvik, men ikke akutte): det var bomlyd og sprukne fliser, ventilasjonen var svak, og tettesjiktet (laget som stopper vann) hadde en alder som gjorde at restlevetiden var usikker. Rapporten sa også at lekkasjesikkerheten ikke kunne verifiseres, og at nytt tettesjikt eventuelt burde etableres. Fallforholdene, sluk og rør fikk TG 1 (ingen funksjonssvikt), og det var målt normal fukt i tilstøtende rom.

I mars 2024, noen uker etter overtakelsen, dryppet det vann fra takplatene i første etasje ved trappen. En rørlegger og et firma som undersøkte skadeårsaken kom frem til at det hadde lekket fra varmtvannsberederen. Vannet hadde samlet seg ved overgangen mellom gulv og vegg og rent ut i konstruksjonen ved dørterskelen, fordi membranen ikke var ført høyt nok opp der. Selve membranen var av god kvalitet og viste ingen tegn til slitasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 55 512 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Beløpet var firmaets estimat for å utbedre ved terskelen. Kjøper mente at de riktignok visste at badet var gammelt, men at de kunne vente at det var bygget med tilfredsstillende lekkasjesikring.

Selskapet som hadde selgers forsikring avviste kravet. Det viste til at et bad på 21 år må forventes å ha slitasje, at tettesjiktet fikk TG 2, og at kjøper derfor måtte være forberedt på utbedringer. Selskapet mente den underliggende årsaken var av mindre betydning.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og nemnda kom til samme resultat. Nemnda kalte saken et grensetilfelle og landet under tvil. Tre forhold veide tyngst.

For det første er det forskjell på slitasje og konstruksjonsfeil. Kjøper måtte regne med at badet snart måtte renoveres. Men ingenting i opplysningene tilsa at badet var bygget slik at det var utett fra første dag. Feilen lå i at membranen var for lav ved terskelen, ikke i alder og elde.

For det andre ble kjøper delvis trygget. Rapporten sa at fallet var tilfredsstillende for lekkasjesikkerheten, det var tatt hull og målt fukt uten funn, og badet hadde badekar med hånddusj, som gir mindre vann på gulvet enn dusj rett på flisene. Dette veide delvis opp for risikoopplysningene.

For det tredje kom lekkasjen bare litt over en måned etter overtakelsen.

Nemnda viste til en tidligere sak om et bad med liknende feil, der kjøper også fikk medhold. I en annen sak, med badet i mye dårligere stand og krav om snarlig renovering, tapte kjøperen.

Kjøper fikk 44 512 kroner i prisavslag, etter fradrag for egenandelen. Nemnda mente det ikke skulle trekkes noe for at utbedringen gir et bedre bad, og forsinkelsesrenter ble også tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Et gammelt bad med risikoopplysninger betyr ikke at du står uten krav. Nemnda skiller mellom det du kunne vente av slitasje, og en konstruksjonsfeil du ikke hadde grunn til å tro fantes. Hvor fort skaden kommer, og hva rapporten sa om lekkasjesikkerheten, spiller inn.

Saken viser også at grensen er tynn. Nemnda avgjorde under tvil, og en rapport med tydeligere advarsler om selve lekkasjesikringen kunne gitt et annet utfall.

Kort oppsummert

• Et 21 år gammelt bad lekket ved dørterskelen fordi membranen ikke var ført høyt nok opp.
• Nemnda mente feilen var upåregnelig selv om badet var gammelt og hadde flere risikoopplysninger.
• Kjøper fikk medhold, med 44 512 kroner i prisavslag mot et krav på 55 512 kroner.